投资要点

    10月23日，合肥城建公布了2011 年三季度财务报告，公司业绩基本符合我们的预期。平安观点如下：

    业绩符合预期

    前三季度，公司实现营业收入 8.4 亿元，同比增长15.4%；归属于母公司股东净利润1.3 亿元，同比增长3.3%；对应的基本每股收益为0.40 元，同比增长2.6%。公司业绩基本符合我们的预期，销售进度放缓是业绩增速下降的主要原因。

    销售受限购影响较大

    根据我们的推算，1-9 月份公司的合同销售额为8 亿元左右，预计全年的合同销售额约为10 亿，同比增幅在20%左右。公司的销售受到限购政策的影响较大，合肥地区的限购政策如下：1、区域差别化，仅对蜀山、瑶海等4 个主要城区实行限购；2、户籍差别化，本地户籍人口限购二套，禁购三套，外地户籍限购一套，禁购二套。根据历史数据，合肥过去两年的成交量有一半来自于外地人口，限购政策的执行大幅抑制了外地需求，对销售的负面影响十分显著。而公司目前在合肥地区共有4 个项目，其中2 个处于限购地区，所受影响较大。目前合肥的限购政策执行期限为2011 年底，但我们认为到期后继续延期是大概率事件

    资金紧张土地储备不足

    三季报数据显示：公司账面现金3 亿元，银行借款10 亿，资产负债率为66%，剔除预售款之后的有效负债率为43%。我们认为，公司的资金状况面临一定的压力：1、后续土地价款的支付，延安路等地块依然有3 亿左右的未付地价；2、在建工程款的支付，预计4 季度需要支付的工程款为2 亿元左右。合肥地区的限购政策在很大程度上影响了公司的销售进度，而紧缩的货币政策又影响了销售回款速度，导致公司资金面日益紧张，所以我们判断，未来公司在土地市场上难有作为，目前储备土地的建筑面积约为170 万平，且多位于非核心地段，限制了公司的后续发展。

    盈利预测与估值

    我们预测公司 2011、2012 年的EPS 分别为0.53 和0.56 元，最新收盘价对应的PE 分别为12.1 和11.4 倍；根据测算，公司的每股RNAV 为6.8 元，股价相对于NAV 折让2%。考虑到公司有限的土地储备、紧张的资金状况以及房地产调控的不利影响，暂时给予其“中性”评级。