事件：公司发布2021 半年报，报告期内实现营业收入 193.87 亿元，同比上涨88.1%，实现归母净利润12.67 亿元，同比上涨46.5%。

    受杭州地区土拍利润承压影响，毛利率下滑幅度加大。利润率方面，期内公司实现毛利率22.1%，同比-14.3pct，较2020 全年下滑5.0pct。公司本期毛利率下滑幅度较大，主要系公司大本营杭州地区近年来地价涨幅较高叠加售价端限制较严，共同挤压结算利润所拖累，当期杭州地区毛利率录得17.88%，同比下滑23.06pct；实现归母净利率6.5%，同比-1.9pct，较2020 全年下滑1.6pct，截至期末录得合同负债818.5 亿元，同比+18.6%，覆盖2020年营收的2.86，保障未来业绩增长。费用率方面，期内三费/营收为5.3%，同比减少4.5pct，销管费用/当期销售金额为0.7%，同比-0.3pct，财务费用/当期营收为1.9%，同比-2.6pct。

    销售金额增长超六成，首进广州推进全国布局。期内公司实现销售金额879.2亿元，同比+60.7%，完成全年销售目标1500 亿元的59%，目标完成率较高；实现销售面积197.8 万方，同比+16.9%；实现销售均价44449 元/平，同比+37.5%。拿地方面，期内公司拿地面积234.0 万方，同比减少25.5%；拿地金额444.9 亿元，同比下降15.1%，新增土储货值权益比例较去年同期上升5.4pct 至55%。公司投资区域仍重仓杭州市，除此之外围绕杭州市周边的强三四线城市也加大了补仓力度，值得一提的是，期内公司在项目拓展上首次进入广州市场；楼面价为19012.0 亿元，同比上涨13.9%，楼面价/销售均价42.8%，同比-8.8pct，拿地金额/销售金额50.60%，同比-45.2pct。截止期末，公司土地储备可售货值约2780 亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波等二三线城市占比16%，浙江省外占比17%，浙江省外土储货值占比首超省内非杭城市。

    三道红线维持绿档，融资成本再创新低。期内公司融资成本为4.9%，同比-0.5pct，创历史新低。截止期末，公司共获银行授信总额度791.1 亿元，较上年末增加10.2%，授信额度已使用333.5 亿元，剩余可用授信额度457.6 亿元，占总额度的58%。截至期末，公司实现资产负债率（扣除预收款）69.13%，净负债率91.24%，现金短债比1.62，继续保持绿档优势；长短债结构来看，短期负债占比为24.1%，同比+6.5pct；长期负债占比为75.9%。

    投资建议：维持公司买入评级，考虑强品牌效应带来的外拓溢价能力得到市场的充分印证，预计公司2021-23 年EPS 为0.87/1.07/1.19 元，对应PE为4.70/3.80/3.41 倍。

    风险提示：行业销售景气度下滑超预期，政策调控收紧超预期。