事件：4 月25 日杭州集中供地落幕，滨江集团获得11 幅地块，合计拿地金额184.35 亿元，位居第一。

    主城区地块占比缩小，土拍热度环比略降

    杭州2022 年首轮集中供地推出的60 宗地块中成交59 宗，流拍率1.7%；触顶地块占比39.0%，环比下降29.6pct。出让地块总建面580.74 万㎡，成交总价826.75 亿元；整体溢价率6.4%，环比下降0.6pct。主城区地块占比环比缩小43.1pct 至15.6%，叠加土拍规则略有收紧，杭州2022 年首轮集中供地热度较去年三轮微降。

    本轮集中供地规模仅次于2021 年首批，同比来看，建筑面积减少176.5 万㎡（YoY-12.3%），流拍率提高1.7pct，触顶地块占比下降34.7pct。由于本轮土拍限制最高溢价10%，溢价率同比下滑19.7pct。

    拿地规模超去年全年，权益比例持续提升

    滨江集团本轮集中供地竞得11 宗地块，总计容建面约128 万㎡，合计金额184 亿元。

    2021 年杭州三轮土拍，公司分别获得5 宗、1 宗及4 宗地块，总建面99 万㎡；全年各区域合计新增建面462 万㎡。本轮杭州土拍公司拿地规模超过去年三轮累计，且在全年拿地总建面中占比超过1/4。

    公司拿地权益比进一步提高，杭州2022 年首轮土拍新增项目权益占比约60.1%，较去年杭州拿地项目权益占比提升2.1pct，较去年全年新增项目占比提升7.5pct。

    房地价差提高，项目层面利润空间充足

    公司本轮所获地块的利润空间高于2021 年。考虑公建影响，公司2021 年前三轮及2022 年首轮集中供地获取项目的房地价差分别为13949、12536、15108 及17578 元/㎡，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%及55%。

    参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计11 个项目总的可售货值为393 亿元，项目层面净利润53 亿元，项目层面归属母公司权益净利润36 亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%，比2021 年获取项目约提高4pct。

    投资建议：本轮土拍中，公司所获项目建面超过2021 年全年杭州新增面积，且房地价差扩大。项目规模与利润空间双增，叠加权益占比进一步提高，未来盈利能力有保障。

    我们预计，公司2021 年至2023 年，可实现营业收入370.2 亿、541.8 亿、672.1 亿，同比增长29.4%、46.4%及24.1%；实现归属母公司净利润26.0 亿、33.4 亿及41.4亿，同比增长11.7%、28.3%及24.1%；摊薄后每股收益0.84、1.07 及1.33，当前股价对应2021 年PE 为8.6 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。