事件

    　　公司发布2022 年中期业绩公告：2022 年上半年实现收入为106.9 亿元，同比下降44.9%；归母净利润12.8 亿元，同比增长1.3%；每股基本盈利0.41 元，与去年同期持平。

    　　销售表现领先行业，资金回笼效率提升

    　　a）销售表现良好，行业排名稳步提升。2022 年1~6 月公司实现全口径销售金额683.9 亿元，位列克而瑞行业销售排名第13 位，较2021 年末提升了9 位，并持续保持杭州销售TOP1。b）销售额同比虽降，但表现仍优于行业。上半年行业遇冷，全国住宅销售额同比下降31.8%，虽受累于行业销售疲软，公司销售额同比下降了22.2%，但表现仍然优于行业平均水平。c）资金回笼效率提升。1~6 月公司权益销售回笼资金322 亿元，同比增长6%。

    　　把握窗口强势拓储，进一步夯实杭州龙头地位a）杭州“扫货式”拍地，把握窗口期补充大量优质土储。报告期内，公司新增项目土地面积149 万方，新增计容建筑面积366 万方，新增项目30 个，其中杭州28 个，公司持续重仓杭州，进一步巩固了其在杭州的领跑地位。b）新增土储货值权益比例稳中有升。报告期内公司新增土储货值权益比例57.5%，去年同期该比例为55%，2021 年全年为56.6%。c）土储充裕且质优，截至报告期末，公司累计土地储备项目（在建和拟建）总建筑面积1586 万方，储备面积充裕。此外，公司土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%，土储质量较高。

    　　利润企稳转正，预收款持续增厚，现金状况改善a）利润逐步企稳，但毛利率仍略微承压。报告期内公司实现归母净利润12.8 亿（YoY+1.3%），利润逐步企稳。但房产销售业务毛利率20.9%，较去年同期下滑0.6%。b）预收款持续增厚，可充分保障未来业绩。截至报告期末，公司尚未结算的预收房款为1199亿元，较年初增长28.1%。

    　　c）经营活动现金流净额同比增长，上半年公司经营活动产生的现金流量净额达4.8 亿元（YoY+151%），现金流情况持续改善。

    　　财务表现依旧稳健，融资成本持续优化

    　　a）财务稳健，“三道红线”持续维持绿档。截至报告期末，公司扣除预收款后的资产负债率为65.5%，净负债率为85.8%，现金短债比1.1 倍，继续维持在绿档水平。b）公司有息负债水平合理，债务结构清晰。截止报告期末，公司有息负债规模558 亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。c）综合融资成本持续优化，截至报告期末公司平均融资成本4.7%，较上年末下降0.2pct。d）授信储备充裕，截止报告期末，公司共获银行授信总额1114 亿元，较上年末增加34%；剩余可用额度616 亿元。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行　　的公司债额度6 亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度35 亿元，可根据资金需求和市场情况选择合适时点发行。

    　　持续推进“1+5”战略，其他业务稳步发展

    　　除主营业务房地产外，公司有序发展服务、租赁、酒店、养老和产业投资5 大业务版块。其中房产租赁板块于报告期内实现租金收入1.5 亿元，同比增长14.5%；截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约31 万平方米。

    　　投资建议

    　　滨江集团经营稳健，“三道红线”常年维持在“绿档”水平。作为全国少数获得AAA 评级的民营房企，公司在融资端渠道畅通多元且融资成本持续优化。虽受行业下行影响，公司销售同比下滑，但表现仍优于行业平均水平。2022 年上半年公司紧抓窗口期积极拓展，进一步夯实了其在杭州的龙头地位，土储充裕且优质。我们认为公司有望率先受益于政策宽松带来的修复，增长确定性强。我们预计公司2022~2024 年EPS 分别为1.14，1.36，1.60 元/股，对应当前股价PE 分别为8.33，6.98，5.91倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　房地产行业修复不及预期，销售回款不及预期，政策调控超预期收紧，区域集中风险，利润率改善不及预期，融资成本上涨风险等。