投资要点：

    22 年业绩同比+24%、符合预期，23Q1 业绩同比+146%、大超市场预期。22 年公司营业收入415 亿元，同比+9.3%；归母净利润37.4 亿元，同比+23.6%，符合预期；扣非业绩37.2 亿元，同比+24.6%；基本每股收益1.20 元，同比+23.6%。毛利率和归母净利率分别为17.5%和9.0%，同比分别-7.4pct 和+1.0pct，归母净利率提升主要由于期内投资收益22.2 亿元、同比+524%。三费费率为5.9%，同比+0.6pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.1pct、+0.0pct 和+0.5pct。公司计提资产减值损失7 亿元。22 年末预收账款1,304 亿元，同比+39.3%，覆盖22 年地产结算收入3.6 倍。23Q1 营业收入101 亿元，同比+63%；归母净利润5.6 亿元，同比+146%；毛利率和归母净利率分别为20.7%和5.6%，同比分别+4.5pct 和+1.9pct。此外，拟每股分红0.25 元，对应分红比例21%。

    22 年销售1,539 亿、同比-9%，23Q1 销售407 亿、同比+63%，跑赢行业。22 年公司销售额1,539 亿元，同比-9.0%，远好于Top50 房企均值-40.5%，并完成年初公布的全年销售额目标1,500-1,600 亿元、同比-11%~-5%；克而瑞排名第13 名，同比提升9 名；销售面积308 万平，同比-13.4%；销售均价5.0 万元/平，同比+5.1%。23Q1 销售额407亿元，同比+63%，高于Top50 房企平均增速+1%；销售面积99 万平，同比+94%；销售均价4.10 万元/平，同比-16%。公司计划23 年销售额占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20 名，争取15 名。考虑到公司22 年拿地积极，并23 年房地产行业销售将进入改善通道，叠加杭州近期频频放松限购、落户，公司销售弹性较大。

    22 年拿地额733 亿、同比+3%，对应拿地/销售额比48%、拿地持续逆势扩张。公司22年拿地金额达733 亿元，同比+3.2%，位列中指院拿地榜单第7 名，同比提升8 名；其中权益拿地额374 亿元、权益比例51%，对应新增货值超1,500 亿元、权益比例55%；拿地面积473 万平，同比+0.8%；拿地均价1.55 万元/平，同比+2.4%。22 年拿地/销售金额比48%，拿地/销售面积比154%，拿地/销售均价比31%。截至22 年末，公司总可售货值3,000 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比65%、20%和15%。根据克而瑞数据，公司23Q1 拿地7 块、其中6 块均位于杭州；拿地金额85 亿元，同比+73%；拿地面积55 万平，同比+11%；拿地均价1.56 万元/平，同比+55%。23Q1 累计拿地/销售金额比21%，拿地/销售面积比55%，拿地/销售均价比38%。公司计划23 年权益拿地金额控制在300 亿元，权益回款的50%以内。

    三条红线稳居绿档，融资成本低位再降，持续助力公司逆势积极扩张。截至22 年末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率60.7%，同比-5.3pct；净负债率55.4%，同比-10.6pct；现金短债比1.67 倍，同比+0.16 倍。22 年末有息负债535 亿元，同比+17%；有息负债中银行贷款和债券类分别占比80%和20%；平均融资成本低至4.60%，同比-30BP。近期公司成功发行多笔债券：23/3/6 短融9 亿元/5.03%/1 年，23/4/11 短融6亿元/4.59%/1 年，逆境中融资优势凸显。公司计划23 年权益有息负债规模控制在470亿元以内（同比持平），直接融资规模控制在20%以内，融资成本下降10-20BP。

    投资分析意见：Q1 业绩大超预期，销售领先、拿地积极，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比65%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。考虑到公司预收款丰富、销售领先行业，我们上调公司23-24 年盈利预测分别为45.0/51.9 亿元（原43.6/50.2 亿元），并引入25 年为59.7 亿元，对应23 年PE 为6.4X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。