投资要点：

    　　前7 月销售1,028 亿元、同比+29%，销售持续领跑行业。销售方面，根据克而瑞数据，7 月公司销售额102 亿元，同比-9%；销售面积22 万平，同比-12%；销售均价4.60 万元/平，同比+3%。公司1-7 月累计销售额1,028 亿元，同比+29%，高于Top50 房企平均增速-9%；累计销售面积213 万平，同比+45%；销售均价4.82 万元/平，同比-11%。

    　　7 月政治局会议指出“适时调整优化房地产政策”、住建部会议指出“要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”，后续杭州需求端政策或将有所调整，公司销售弹性或也将有所提升。

    　　前7 月拿地279 亿元、对应拿地/销售金额比27%，拿地聚焦杭州区域。拿地方面，公司1-7 月拿地金额279 亿元、其中杭州占比85%，拿地面积195 万平，对应拿地/销售金额比和面积比分别为27%和91%。7 月公司新增湖州吴兴区2 个项目，对应拿地金额18 亿元、拿地面积24 万平；22 年7 月未新增拿地。截至22 年末，公司总可售货值3,000 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比65%、20%和15%。

    　　6 月公司成功发行6 亿元纯信用中票、融资成本低至3.95%，民营房企稳健标杆。6 月20日，公司公告成功发行2023 年度第一期中期票据，发行金额6 亿元/期限1+1 年/利率3.95%。其中，合规申购家数9 家，合规申购金额8.8 亿元；有效申购家数7 家，有效申购金额6.1 亿元；申购价位3.67%-4.1%。本次公司发行中票为纯信用、无担保、无抵押，属于为数不多的、在年内能够成功发行信用债的民营房企，彰显公司稳健的财务状况。此外，公司持续处于三条红线绿档，财务指标进一步优化，其中，截至2023Q1 末，剔预负债率62.5%，同比-5.8pct；净负债率37.7%，同比-43.7pct；现金短债比2.3 倍，同比+0.9 倍。

    　　投资分析意见：销售领先行业，拿地聚焦杭州，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比65%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司23-25 年盈利预测分别为45.0/51.9/59.7 亿元，对应23年 PE 为7.5X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。