报告摘要:

    战略转型思路清晰,从纯零售转向“商业+地产”双翼齐飞。2013 年,是新华都的全面转型的一年。从建设沙县城市综合体到注入长沙万家城地产项目,新华都从纯零售业务转向“商业+地产”双翼战略已经日渐清晰。在零售行业整体面临电商冲击、渗透饱和以及宏观低迷的三重夹击之下,公司不再纠结于在零售业务中挣扎,同时也抵制住选择转向“电子商务”的诱惑,而做出选择向地产业务进军的战略转型。我们认同公司转型地产作为新增长点的思路,同时我们认为公司没有进军“电商”是正确选择:首先,实体零售“上网”难以形成竞争优势(从技术到基因);其次,电子商务行业前期学习成本巨大,将持续拖累业绩(苏宁的案例)。第三,价格战仍是主要手段,公司将长期陷入业绩泥潭之中。

    零售业务从“外延扩张驱动型”转向“追求利润型”战略。零售业务的转型具体体现在:(1)战略上收缩战线,谨慎扩张。跨省扩张方面,除南昌、赣州、潮州、汕头之外,基本不再新开门店;(2)坚决关停扭亏无望门店,宁波门店是重点关注,如无法实现盈利则坚决关停;(3)避开一线地区激烈竞争,主攻渠道下沉,在县一级区域布局门店。

    地产业务:住宅地产+商业地产两驾马车先行。商业地产方面,公司从沙县的城市综合体项目开始作为商业地产的切入点,同时布局了安溪十个乡镇的商业综合体,其中1 个已经建成,3 个在建,6 个代建;此外,还有福州马尾单体商业大厦等项目;住宅地产方面,以长沙万家城19.5%的股权注入为出发点,我们推测未来公司仍有继续注入可能。

    集团地产业务储备丰富,未来不排除继续注入的可能。除上市公司外,集团层面地产项目储备丰富,漳州旅游住宅地产占地面积10000 亩,海南旅游地产占地面积达到6000 亩。项目可供开发持续十年以上,未来不排除注入上市公司可能性。

    风险提示:今年关店导致商业业绩负增长;地产项目结算缓慢;未来如果收购地产项目需要增加贷款,将带来财务成本增加。

    盈利预测和投资建议。我们推测,公司未来仍有继续注入地产可能,地产贡献有望大幅提升,上调公司目标价至8.0 元。看好公司后续资本运作能力,以及向“商业+地产”双翼发展转型战略,上调至“买入”评级。