事件：

    8 月30 日公司发布2023 年半年报，实现营业收入79.02 亿元，同比增加264.2%；归属于上市公司股东净利润2549 万元，同比扭亏为盈。

    净利润同比扭亏

    2023 年上半年公司营收同比增加264.2%，归属于上市公司股东净利润约2549 万元，2022 年同期净利润亏损约1.31 亿元，同比扭亏为盈。营收增长得益于公司部分房地产开发项目进入结算期，房屋结转面积增加；净利润扭亏主要受房地产开发项目结算排期影响，利润存在季度间的不均衡性。

    地产销售及结算量均有增长

    2023 年上半年公司房地产开发业务营收达57.94 亿元，同比增长2660.65%，占总收入的73.32%，毛利率16.26%，同比增加6.21 个百分点。上半年公司新获取扬州地块一宗，总建筑面积9.8 万平方米。上半年公司累计实现全口径销售金额99.4 亿元，同比增长86.5%，权益销售金额65.6 亿元，同比增长147.5%。公司推动房地产开发项目销售去化，促进现金回流。

    仓储物流稳健发展

    2023 年上半年公司仓储物流业务营收8.78 亿元，同比增长9.85%，占总收入的11.11%，毛利率50.23%，同比增加2.48 个百分点。上半年内公司旗下宝湾物流仓库平均使用率89.4%，较2022 年末增加2.2pct；宝湾物流新增开工面积47.2 万平方米，新增竣工面积54.5 万平方米，新增获取土地面积127 亩。公司仓储物流基础设施网络持续完善，运营状况保持良好。

    财务状况保持良好

    2023 年上半年公司地产业务“三道红线”维持绿档，现金回流加速，经营活动现金流量净额27.8 亿元，同比增长334%，财务表现稳健；上半年宝湾物流发行5 亿元中票，同时获批20 亿元中票注册额度，融资状况良好。

    盈利预测、估值与评级

    我们预计公司2023-2025 年的营业收入分别为147.31、176.07 及205.91亿元，对应增速分别为21.24%、19.52%及16.95%；归母净利润分别为7.91、8.42 及9.43 亿元，对应增速分别为16.30%、6.41%、12.00%；EPS 分别为0.29、0.31 及0.35 元/股，三年CAGR 为11.87%。鉴于公司在房地产和仓储物流双赛道前景可期，参照可比公司估值，我们给予公司23 年14.0 倍PE，目标股价为4.06元。维持“买入”评级。

    风险提示：市场恢复不及预期，仓储物流空置率上升风险，政策不及预期。