核心观点：2023 年，富森美持续稳健经营，超100%比例分红回馈股东，业绩符合预期。

    　　调整盈利预测，维持“买入”评级。2023 年，在疫情影响消失后，富森美持续稳定经营。但考虑到家的乐园项目预计于2024 年并表，我们调整富森美2024-2026 年盈利预测为8.2/8.3/8.3 亿元（此前预测2024-2025 年分别为9.3/10.5 亿元），主要系新增项目折旧短期拖累业绩，以及商场为吸引人流需要更多营销和广告投入。富森美主业经营稳定，且预计将维持高比例分红政策。考虑当前较低的估值，具配置价值，维持“买入”评级。

    　　主业经营稳定，业绩符合预期。2023 年，富森美实现归母净利润8.06 亿元，同比增长3%，符合我们预期。公司市场租赁及服务业务保持稳定，该业务全年收入13 亿元，同比提升7%，占公司总收入的86%。以90 万平方米租赁面积测算，平均租金水平120.9元/平方米/月。业务毛利率77%，同比提升2 个百分点。投资方面，交易性金融资产产生公允价值变动亏损共1.2 亿元，长期股权投资等投资收益共1.1 亿元。

    　　短期主业仍将稳健，再投资业务更趋谨慎。宏观经济和地产链景气度下行，线下家居卖场业态亦受到一定冲击。富森美营销广告策划业务毛利率从2021 年的72%下降至2023 年的-32%，也可窥见公司为吸引客流做出的更多努力。但公司卖场当下租金水平稳定，出租率仍维持100%，体现出其在成都地区多年深耕积累的一定品牌力。基于此，我们认为，当下部分家居卖场转变固租的经营模式或者打折促销，对富森美短期经营影响有限，长期视角下的家居卖场业态演化走向仍需观察。

    　　高比例分红持续下，公司具有配置价值。2023 年，富森美中期派发现金股利3 亿元，年末派发现金股利5.1 亿元，共计8.1 亿元。全年分红比例超100%，对应2024 年3 月29 日102 亿市值股息率7.9%。根据我们测算，在公司主业持续稳健经营下，80%的分红比例假设下，2025-2026 年富森美仍有6.5%的高额股息率。此外，根据我们测算公司资产价值超220 亿，当前仍被低估，具有配置价值。

    　　风险提示事件：资产配置价值，宏观经济下行风险，研报使用信息更新不及时的风险。