报告关键要素:

    公司全国化业务布局进一步深化，多层次的激励措施持续推进，2021 年实现规模与业绩高速增长，预计未来三年仍可保持较快增长速度。

    事件： 3 月28 日，公司披露了2021 年年报，实现营收20.88 亿元，同比+58.40%，归母净利润16,607 万元，同比+26.57%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利5 元（含税）、每10 股以资本公积金转增4 股。

    点评：

    业绩符合预期，规模与业绩均保持较高速增长，全国化经营加快：（1）公司全国化战略布局持续深化，在管面积首次突破一亿平方米，项目覆盖全国25 省82 城。全年新拓中标项目总金额到16.9 亿元，饱和年化合同收入金额8.2 亿元，同比+74.22%，新增项目有国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目；（2）深耕重庆本土区域，持续扩展重庆外区域，实现区域间再平衡：公司项目管理部数量达到477个，同比+29.27%，重庆以外区域项目数达到238 个，同比+48.75%，占比49.9%，收入占比达到52.76%，较上年+18.61pct；重庆项目数量达到239个，较上年增长14.35%，收入占比达到47.24%。

    各业态齐头并进，多点开花：办公/航空/公共/学校/商住五大业态项目营业收入占比分别为36.72%/11.43%/20.29%/15.93%/15.63%,各业态营收同比变动+134.26%/+44.92%/+52.94%/+30.42%/+11.02%,航空物业不断突破，在管机场项目达到22 个，保持业内领先低位；办公物业、公共物业、学校物业均有较多标志性项目中标，均为各业态的持续提升奠定了基础；商住物业通过探索“物业+生活服务”的模式，在项目数量未增长的同时实现营收+11.02%，实现较好的尝试和突破。

    业务快速扩张导致新进项目占比提升或一定程度压制公司毛利率水平，但不改变公司较高速成长逻辑：21 年公司成熟与新进项目占比分别为86.85%/13.14%，毛利率为19.56%/12.60%，由于新项目培育期和人员设备前期投入等问题，综合毛利率阶段性下降至18.65%，但预计仍有较强韧性。

    盈利预测与投资建议：我们公司22/23 年归母净利润2.4/3.3 亿元不变，同时预计24 年归母净利率4.2 亿元，维持“买入”评级。

    风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等