“碳中和”下能耗与电力控制或趋紧，核心城市IDC稀缺性价值将持续提升。市场担忧随着国家大力推动新基建，短期内一线及周边的IDC市场将供过于求，并出现较激烈价格战，但经过产业调研，从“供给+需求”两个维度去求真，我们判断一线能耗限制趋严及电力紧缺态势将延续，一线及周边核心地段有效供给仍不足，价格维持稳定，尤其是以北京为核心的华北区域，由于汇聚了字节跳动、美团、快手等互联网客户大规模需求，高标准、大规模机房目前仍供不应求， “碳中和”背景下，我们判断未来一线核心城市机柜价值将愈发凸显。

    　　公司聚焦一线，以北京为战略核心，将通过自建+并购沿京津冀、长三角、珠三角核心地段打造三大产业集群，客户结构优质，盈利及成长实力强劲。公司目前共布局十大自建数据中心，其中七座位于北京及周边，两座位于上海及周边，一座位于长沙，主要为自有土地，按照公司现有项目储备，可扩容至超10万个机柜的体量，产能储备丰富，均为核心资产。公司拥有多元化且优质的客户结构，约50%为大型客户，剩余主要为中型客户，高价值客户占比高，客户包括AWS、阿里、腾讯、美团、百度等互联网客户，及金融客户、政企客户等。

    　　REITs将助力公司踏上加速并购/自建新征程，开启成长新曲线。IDC属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDC REITs给了成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。公司REITs项目已完成北京市发改委试点申报和审批流程，并拿到北京市发改委出具的无异议专项意见，已被推荐至国家发改委，正稳步推进中。

    　　投资建议：IDC底层驱动力为流量的增长，兼具高成长与高确定属性，公司在一线拥有大规模IDC布局，REITs有望助力并购/自建提速，开启成长新曲线，我们看好公司长期成长性。我们选取全球和国内可比公司进行对比，从EV/EBITDA估值来看，海外IDC企业2021年估值均值为26倍，国内IDC企业2021年估值均值为21倍，而光环新网2021年EV/EBITDA估值为16倍，估值显著低于行业均值；从PE估值法来看，国内IDC企业2021年PE估值均值为33倍，而光环新网2021年估值为26倍，低于国内均值，我们认为公司价值被低估。不考虑REITs和定增，预计公司2020-2022年净利润分别为9.27亿、10.75亿、13.25亿，对应PE为30倍、26倍、21倍，预计2020-2022年EV/EBITDA为18倍、16倍、13倍，首次覆盖，给予“买入”评级。

    　　风险因素：5G发展不及预期、IDC建设与上架不及预期、REITs与定增不及预期、新冠疫情蔓延