投资要点

    　　首个创业板 注册物业股，聚焦高科技园区打造高端品牌。特发服务为首个创业板注册物业股，特发集团直接或间接持有公司65%的股份，为公司控股股东，深圳国资委为实控人。公司聚焦园区物管赛道，以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。截至2020 年上半年，公司在管面积为2283.69 万平米，其中园区面积占比89.8%，园区物业（非场地维护）平均物管费为7.8 元/平/月，高于行业平均。业态选择及优质的服务使得公司物管营收快速增长，近3 年CAGR 为32%，盈利能力维持在较高水平。

    　　公司稳健经营，具备核心竞争力：

    　　大客户优质稳定，标杆项目品牌优势明显。在公司最主要的科技园区及办公物业赛道，公司已拥有华为、阿里、腾讯等顶尖企业客户资源。

    　　前五大客户为公司贡献50%以上的营收，其中公司与华为合作近20年，19 年华为系的服务金额高达2.55 亿元，合作稳定。公司通过深挖存量客户资源和打造标杆品牌外拓助力规模不断提升。此外，公司有74%的合同为2-5 年的中长期合同，未来可为公司带来稳定现金流。

    　　精细化运营，持续输出服务标准。公司在综合设施设备领域专业能力强，可针对不同设备设施类型提供针对性服务。目前公司已发布园区类、商业类、住宅类三大服务标准并已编写成可视化场景化的服务手册应用于基层，如园区类包含7 大模块，45 项一级标准，275 项二级标准，可复制可操作性强为规模扩张奠定基础。公司也已建立有效的薪酬和激励制度留住核心人才，保障公司日常运营稳定。

    　　多元化发展，政府服务成为新增长点。公司响应后勤社会化号召，率先切入政务领域，项目数量从16 年的15 个快速增长至2020 年上半年的102 个，近三年政府服务营收年复合增长率为73%，营收占比由6%提升至13%，已成为公司利润新增长点。同时，公司依托园区品牌效应，探索公建、商业等其他高端物业市场，开展增值服务拓宽利润空间。19 年公司增值服务毛利率为83%，公共、商业物业的在管面积分别由17 年的1.92、1.32 万方增长至19 年的46.14、9.62 万方。

    　　借力募投项目扩规模降成本，未来发展可期。根据招股说明书，公司将借力募投项目布局全国化，搭建信息化平台，进行智能化升级和节能改造。当前公司主要布局核心城市群，与全国产业园区布局高度契合，未来公司将在24 城建立营销中心快速布局全国。科技赋能方面，2020H1 公司人力成本占总成本的68.3%。近年公司采取“智能机器人巡检系统”等降本提效已取得一定进展，2020H 公司管理费用率为6.6%，较16 年下降3.3 个百分点。据估算，本次物管智能化升级后公司单项目将减少2 个秩序维护人员和1 个工程人员，单个项目节可省22.2 万/年；节能改造完成后每年能耗将节约349.90 万元。公司未来规模扩张和降本提效可以期待。

    　　风险提示：规模扩张不及预期，客户集中度较高、人力成本上升等风险