投资要点

    业绩增长超预期，盈利能力提升。2020 年，公司实现营业收入 11.09 亿元，同比增长 24.4%；实现归母净利润 9931 万元，同比大幅增长 52.01%。2020 年综合毛利率 20.76%，较 2019年提高了 2.11 个百分点，其中综合物业管理服务毛利率为 17.99%，同比提升了 2.83 个百分点；政务服务毛利率为 21.71%，同比大幅提升了 6.94 个百分点。

    　　前五大客户绑定较深。前五大客户营收为 6.92 亿元，同比增长 42.1%，占公司总营收的62.42%，同比提升了 7.72 个百分点。其中：华为系贡献的营收为 4.18 亿元，同比增长 63.5%，占公司总营收的 37.66%，同比提升了 9 个百分点；阿里系贡献的营收为 1.91 亿元，同比增长 24.9%，占公司总营收的 17.24%，同比持平。

    　　新签订单优质，未来增长可期。报告期内，公司新中标项目 43 个，新增管理面积 255 万方，年度新增合同金额 1.57 亿元。2020 年，公司成功中标华为全国云数据中心运维项目，成功迈入数据中心运维领域，中标项目共计 18 个站点，分布于全国 16 个城市，共计 2.5 万机柜。

    　　政务服务成为新的利润增长点。公司政务服务在管项目数量从 2016 年的 15 个快速增长至2020 年末的 125 个，收入体量从 2016 年的 2196 万提升至 2020 年的 1.48 亿元。近五年政务服务营收年复合增长率为 61.2%，增长势头强劲。

    　　国企背景民营机制，激励充分。公司大股东为特发集团，实际控制人为深圳市国资委。管理层持股较多，激励灵活。银坤投资，涵盖 72 个核心骨干，合计持有股份 1125 万股。公司上市发行时，核心高管参与战略配售，配售数量为 250 万股。

    　　投资建议：特发服务深耕科技园区物业细分赛道，品牌优势明显，拥有国内顶尖的长期稳定客户资源。公司虽为国企背景，但机制灵活。业绩增长超市场预期，盈利能力提升。我们预计公司 2021/2022 年的 EPS 分别为 1.43 和 1.85，按照 4 月 23 日收盘价，对应 PE 为 29.7倍和 22.9 倍，首次给予“审慎增持”评级。

    　　风险提示：人力成本大幅上升，过度依赖大客户。