事件：

    公司发布半年报，2021H1 营业总收入7.7 亿元，同比增长58.31%。其中，综合物业管理服务收入、政务服务和增值服务收入分别为6.7、0.73 和0.26 亿元，占比分别为87%、9%和3%。归上市公司股东的净利润为0.56 亿元，同比增长27.91%。报告期内，口岸管养业务开始贡献收入，公司现金流充沛。

    投资摘要：

    岸管养业务如期贡献收入。

    公司上半年营收7.7 亿的主要驱动因素，一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的收入；二是2020 年新增项目因翘尾因素影响报告期内营收。

    深圳市特发口岸服务有限公司实现收入1.1 亿，净利润0.13 亿。公司与深圳市人民政府口岸办公室于2021 年2 月签署了《深圳口岸管养服务委托协议》，公司下属全资子公司深圳市特发口岸服务有限公司具体实施。

    岸管养业务合同金额3.99 亿元。公司全面承接深圳8 个一线口岸、11 个原特区管理线检查站的管理。

    经营活动产生的现金流量净额大幅增加，公司现金流充沛。

    经营活动产生的现金流量净额同比增加404.69%。2021H1，经营活动产生的现金流量净额达到1.26 亿元。

    公司增加闲置自有资金进行现金管理额度。将自有资金进行现金管理的额度由原来的不超过人民币4 亿元增加至不超过人民币7 亿元，有利于提高自有资金的使用效率，2021H1 实现投资收益119 万元。

    公司扩大经营范围，充沛现金将为新业务提供支撑。公司在原经营范围中增加“非居住房地产租赁；公共事业管理服务；医院管理；农村集体经济组织管理；市政设施管理”。

    毛利率受疫情补贴退坡的影响同比下滑。

    2021H1 整体毛利率为16.6%。公司2019 年和2020 年毛利率分别为18.65%和20.76%。疫情补贴退坡和业务拓展导致营业成本增速超过营业收入增速。

    分项业务均呈现不同程度下滑。综合物业管理服务、政务服务和增值服务毛利率分别为14.25%、15.11%和74.53%，分别同比变化-3.53%、-5.28%和-8.44%。

    标准化进一步完善，项目复制性强。

    公司进一步完善口岸服务标准。下属特发口岸公司编制了《深圳口岸管养服务总体方案》，为口岸管养业务的具体开展提供了文件指引，也为今后进一步细化口岸服务标准打下了坚实基础。

    公司依托多年服务华为基地等标杆案例积累的高新园区服务经验，目前已编制并发布了园区类、商业类、住宅类三大服务标准以及政务、商务类可视化服务标准。

    投资策略：我们预计公司2021-2023 年收入分别为16.7、18.3、21.1 亿元，年复合增长率为24%；归母净利润分别为1.3、1.4、1.7 亿元，年复合增长率为19%；每股收益分别为0.99、1.12、1.28 元，对应PE 分别为25.7、22.8、19.8 倍。

    维持“买入”评级 。

    风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。