投资要点

    一季度业绩符合预期。一季度,公司实现营业收入6.02 亿元,同比+5.41%,实现归母净利润1.59 亿元,同比-10.02%。净利润下滑有两个原因:北京市要求自2016 年7 月开始以新的征管方式收取房产税,公司税金及附加由2016 年同期的3235 万元上涨至6076 万元;2)随着国贸三期B 的陆续投入使用,公司在招租广告方面的开支增加,销售费用由2016 年同期的596万元上涨至1438 万元。

    国贸三期B 项目竣工,正式投入运营。国贸三期B 阶段项目规划建面为23.3 万平米,由主塔楼及商业裙楼组成。2016 年10 月商业裙楼(规划建面8.1 万平米)完成竣工验收;2017 年 4 月主塔楼(规划建面15.2 万平米)完成竣工验收,整个项目竣工。从可租面积的口径看,我们预计公司的写字楼面积将增加4.4 万平米。另外新国贸酒店拥有450 间客房。考虑到新物业启用的磨合和招商工作, 我们预计国贸三期B 项目在2017/2018/2019 年的租金收入分别为3.1、5.9 和7.3 亿元,在整个公司租金收入中的占比分别为14.7%、23.2%和25.9%。

    房产税影响有限。2016 年下半年,由于新的房产税征收政策,公司的房产税多缴纳约0.7 亿元。我们预计公司税金及附加将由2015、2016 年的1.26、1.68 亿元增加至2.43(2017 年)、2.80(2018 年)、3.05(2019 年)亿元。虽然对于公司这样收入构成中租金占主要部分的企业而言,房产税新的征收方案确实影响较大,但是相比公司出租面积、租金的增长,房产税的成本增长对公司价值的影响有限。

    商务中心区地位独特,公司资源价值稀缺。根据北京市最新的规划,公司所在区域北京商务中心区及三里屯地区被定位为北京十片重点景观区域中的国际文化景观区域。公司所拥有的物业一直是服务业外企在华总部和分支机构的重要选择,公司是首都国际交往中心功能的重要承担者和实践者。客观上说,当前核心区商办物业的租金回报率比较无风险利率而言并无吸引力,这使得公司看起来市值相对于资产重置价值来说有折让,但PE 却不低。但公司资源保值增值应无问题。

    风险提示。北京CBD 区域租赁需求波动导致租金波动的风险。

    盈利预测及估值。我们认为,公司在中短期有房产税问题对利润表的一次性冲击,当然也有三期B 项目带来出租面积的上升。从PE 角度看,公司估值不算便宜,但从中长期资源的稀缺性而言,公司仍值得投资者信赖。维持2017/2018/2019 年EPS 预测0.78/0.88/0.94 元,维持22.60 元/股的目标价,维持“增持”评级。