事件：公司公告2018 年半年报。

    1H 经营业绩靓丽，净利润同增37%。截至报告期末，公司实现营业收入15.5亿元，较上年同期增长23.7%；利润总额5.4 亿元，较上年同期增加36.9%；归属于母公司净利润为4.04 亿元，较上年同期增长36.92%；实现（稀释）每股收益0.40 元，较上年同期增长36.92%。三项费用方面，报告期内，公司销售费用为2763 万元，较上年同期减少34.10%；管理费用为4108 万元，较上年同期减少35.08%；财务费用7106 万元，较上年同期增加21.12%。

    经营情况持续向好，租金及出租率小幅提升。公司写字楼业态的平均租金为617 元/平米/月，平均出租率97.4%，较上年同期增长1.3 个百分点；商城业态平均租金为796 元/平米/月，平均出租率为91.5%，较上年同期增长8.2个百分点；公寓的平均租金246 元/平米/月，出租率为36.2%，较上年同期减少46.7 个百分点，主要因为改造停业。

    利润率保持平稳，负债率稳步下行。截至报告期末，公司毛利率为53.07%，较上年同期减少0.83 个百分点；净利率为26.04%，较上年同期上升2.52 个百分点。公司资产负债率为41.21%，较上年同期减少5.28 个百分点；净负债率为40.29%，较上年同期下降1.12 个百分点。

    旧楼焕新颜，改造带来新契机。2018 年7 月23 日，国贸中心东楼改造项目改造完成，全部用作商城出租，目前已经开始有租户陆续进行装修。另外，结合国贸中心东楼改造工程一并进行的交通一体化项工程进展顺利。该项工程预计2021 年投入使用，将有助于改善出行环境，并增强国贸中心与外部的连通性。此外，公司于2018 年4 月开始国贸公寓改造，预计于2019 年9 月全部完工。

    投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计公司2018 年和2019 年EPS 分别在0.71 元和0.81 元。截至2018 年9 月5 日，公司收盘于14.63 元，对应2018 和2019 年PE 在20.71 倍和17.96 倍。我们按照自由现金流法计算的中值约为301 亿元，按照最新股本计算下对应股价为29.89 元。2017 年可比公司平均PE 水平在27.28 倍，2018 年平均PE 对于在22.47 倍。考虑公司资产地处核心较为优质，我们认为公司2018 年合理PE 估值水平应该略高于可比公司，在25~29 倍，对应合理价值区间在17.75~20.59 元。基于审慎原则，我们选择两种估值方法之下较低值，给予公司“优于大市”评级，2018年未来6 个月合理价值区间在17.75~20.59 元。风险提示：北京商业地产市场租金下滑。