业绩回顾

    　　FY18 每股盈利0.77 元，同比增长22%，符合预期中国国贸公布FY18 业绩：营业收入32 亿元，同比增长15%；归母净利润8 亿元，同比增长22%，对应每股盈利0.77 元。

    　　收入稳健增长，利润率提升。期内公司营业收入同比增长15%至32 亿元，物业租赁及管理业务和酒店经营业务毛利率分别提升0.5个和6.9 个百分点，带动税后综合毛利率上行0.4 个百分点至42.5%，三项费用率下降3 个百分点（销售费用和管理费用分别同比下降8%和22%），归母净利润率提升1.5 个百分点至24.4%。

    　　东楼竣工增加商城可租面积，租金、出租率平稳增长。期内东楼完成竣工备案带动商城可租面积同比增长25%至8 万平方米。公司写字楼、商城平均租金分别同比增长6%和7%，平均出租率分别较去年增长1 个和3 个百分点；其中三期B 商城出租率增长13个百分点至87%。

    　　在手现金因偿债收缩，分红比例维持高位。公司期末在手现金较期初减少42%，主要因期内偿还超短期融资券5 亿元，期末净负债率较期初下行3 个百分点至31%，平均融资成本上行0.1 个百分点至4.76%，处于行业低水平。2018 年每股分红0.32 元，分红比例42%（2016 和2017 年分别为44%和51%）。

    　　发展趋势

    　　东楼投入使用料增厚一成租金收入。国贸中心东楼改造已于期内改造完成，平均租金1718 元/平方米，为商城平均租金的2 倍；当前出租率为47%，预计未来出租率将提升至90%以上，每年贡献超2.5 亿元租金收入，相当于当前租金收入的10%。

    　　国贸公寓装修改造工程有序推进中。公司于2018 年4 月起对国贸公寓进行装修改造，当前已完成投资额1.6 亿元，未来还将投入4.5 亿元，预计将于2020 年重新营业。

    　　盈利预测

    　　考虑到东楼投入使用对租金收入的提振，我们上调2019 年每股盈利预测13%至0.85 元，引入2020 年每股盈利预测0.93 元。

    　　估值与建议

    　　公司当前股价对应17.1/15.7 倍2019/20e 市盈率。维持中性评级，上调目标价13%至人民币17.07 元（主要因未来租金收入持续增长），新目标价对应20.0/18.3 倍2019/20e 目标市盈率和17%的上行空间。

    　　风险

    　　出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。