公司发布2018 年年报，实现营收31.7 亿元，同比增长14.6%；归母净利7.7 亿元，同比增长22%；EPS0.77 元。

    业绩完成超预期，今年目标以稳为主。收入扩张主要因国贸三期B 阶段写字楼、酒店和商城陆续投入运营带来的运营面积增量所贡献，而归母净利润增速高于营收的主要原因在于：三费较上年下降2.52pct 至10.01%。展望2019 年，公司将全年业绩定在一个较稳的增长目标上，预计实现营业收入34.8 亿元，利润总额10.7亿元，同比增速分别为9.8%和2.9%，我们认为也是充分考虑到了2019 年经济形势复杂多变，加上周围写字楼新增竞品入市、商业物业领域进入存量时代等经营环境，期待公司依靠扎实的运营水平实现全年的业绩目标。

    东楼商城入市平滑公寓改造期影响，租金稳中有升。写字楼、商城出租率分别为96.7%和 89.4%，均较去年提升。公寓物业方面，由于国贸公寓于4 月起停业进行装修改造，可租面积大幅缩减，导致出租率大幅下滑42 个百分点。租金价格方面，三项物业平均租金均较去年有所提升，写字楼、商场及公寓平均租金分别上涨5.8%、6.5%、1.2%。我们认为，2019 年经济下行压力叠加周围竞品增加将压制写字楼整体市场租金水平，公司写字楼物业租金亦可能承压，但是北京商业物业已进入存量时代，供给有限叠加周围写字楼新增入市带来新增需求，商业物业租金有望维持在高位甚至有继续上行空间。

    负债率降至低位，纯收租时代到来。资产负债率以及有息负债率分别为37.6%以及24.2%，均较年初下滑。负债结构乐观稳健，融资成本和债务违约风险均控制在低位，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，最近三年分红率更是在40%以上，这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性，也是目前A 股市场的稀缺标的。

    盈利预测与投资评级：预计公司19-20 年EPS 分别为0.79、0.88元，给予“增持”评级。