归母净利增长3.5%，分红稳定

    　　2020 年公司实现营业收入2430.9 亿元，同比增长3.0%；归母净利润289.5 亿元，同比增长3.5%，符合此前发布的业绩快报。公司拟每10股派发现金红利7.3 元（含税），占年度归母净利润的30%，并计划未来三年每年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于25%。

    　　销售稳健增长，坚持深耕“中心城市+城市群”

    　　2020 年公司实现销售面积3409.2 万平方米，同比增长9.2%；实现销售金额5028.5 亿元，同比增长8.9%，市场占有率提升至2.9%。公司核心区域及城市深耕效果显著，一二线城市及38 个核心城市销售贡献分别为74%和75%，分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%。2020 年，公司新增项目146 个，新增容积率面积3186 万平方米，资源结构不断优化，全年38 个核心城市拓展金额占比达83%。截至2020 年末，公司拥有在手资源17096 万平方米，其中38 个核心城市占比65%，可满足公司2-3 年的开发需求。

    　　财务稳健，业绩锁定性佳

    　　截至2020 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率68.7%；净负债率56.6%，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.8 倍，均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司2020 年末预收款为3665亿元，可锁定2021 年wind 一致预期营收的116%，业绩锁定性佳。

    　　两翼业务规模持续扩大

    　　公司两翼业务规模持续扩大，2020 年，保利物业实现营业收入 80.37亿元，同比增长 35%；保利商业新签约购物中心20 个，已开业大型购物中心26 个，开业面积178 万平方米；不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400 亿元。

    　　经营稳健，优势凸显，维持“买入”评级

    　　公司作为央企龙头，销售稳增，土储充足，稳健的财务水平和较低的融资成本使得公司当前的调控环境下优势凸显。预计公司2021、2022年公司归母净利润分别为317.9 亿元、348.4 亿元，对应EPS 分别为2.66、2.91 元，对应PE 为5.5、5.0X，维持“买入”评级。

    　　风险

    　　公司开发物业销售、结算不及预期或市场调控超预期。