投资要点

    　　事件：4 月19 日，公司发布2020 年年报，实现营业总收入2432.08 亿元，同比增长3.06%；实现归母净利润289.48 亿元，同比增长3.54%。

    　　点评：

    　　业绩稳健增长，毛利率有所下滑。2020 年公司营业总收入 2432.08 亿元，同比增长3.06%；实现归母净利润289.48 亿元，同比增长3.54%2020 年，公司毛利率同比下降 2.38 个百分点至 32.59%，净利率同比增长 0.56 个百分点至16.47%。公司毛利率下滑，但净利率略有提升，主要由于：1）2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平；2）2020 年，随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司投资收益同比大幅增长65.91%至61.41 亿元；3）本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响。

    　　销售稳步增长，行业地位稳固。2020 年公司实现签约金额5028.48 亿元，同比增长8.88%；实现签约面积3409.19 万平方米，同比增长9.16%。2020 年销售金额位列行业前五、央企第一，市场占有率提升至 2.90%。

    　　拿地保持稳健，聚焦核心城市，土地储备丰富。公司全年拓展项目146 个，2020年全年拿地面积3186 万方，拿地金额2353 亿元，拿地金额占销售金额的比重为46.79%。截至 2020 年末，公司拥有在手资源17096 万平方米、待开发面积 7747万平方米，其中 38 个核心城市占比达65%，项目资源丰富且质地优良，可满足公司未来2-3 年的开发需求，为公司的持续发展奠定坚实基础。

    　　三条红线持续达标，融资优势明显。截至2020 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比1.82，三条红线持续达标。2020年公司有息负债综合融资成本仅为4.77%，同比下降0.18 个百分点，融资优势明显。

    　　保持较高分红比例。2020 年，公司每股拟派发现金红利0.73 元，分红率为30.18 %，按照2021 年4 月19 日股价计算，股息率为5.01%。

    　　两翼业务规模持续扩大。1）综合服务翼：保利物业2020 年在管面积达3.8 亿平方米，实现营业收入80.37 亿元，同比增长35%；商业板块2020 年末在管已开业购物中心项目 26 个、酒店项目 18 个、公寓项目 38 个；销售代理平台覆盖全国200 多个城市，代理项目超2200 个；2）不动产金融翼：公司基金累计管理规模超1400 亿元。

    　　投资建议：保利地产业绩稳健增长，融资成本较低，安全性较高。拿地聚焦核心核心城市，土储价值丰厚。根据年报，我们调整公司2021-2022 年EPS 为2.54 元和2.67 元，以2021 年4 月20 日收盘价计算，对应的PE 为5.6 倍和5.3倍，维持买入评级。

    　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆