业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略，房地产主业规模持续提升，土储资源充沛，城市布局完善；同时不动产金融、综合服务两翼持续推进，打造全产业的不动产生态发展平台。公司销售、投资、业绩等基本面较为稳健，维持盈利预测，我们预计2021-2023 年归母净利润317.0、345.7、376.3 亿元，EPS 分别为2.65、2.89、3.14 元，当前股价对应PE 分别为5.4、4.9、4.5 倍，维持“买入”评级。

    毛利率略有回落，业绩表现稳健

    　　保利地产发布2021 年一季报：公司实现营业总收入250.9 亿元，同比增长5.2%；归母净利润25.0 亿元，同比增长5.1%。公司综合毛利率为35.4%，同比下降4.4个百分点；同时期间费率提升0.5 个百分点至11.5%；投资收益7.0 亿元，同比增长3783%，主要由于合联营企业的投资收益增加以及套期保值业务带来平仓收益。公司一季度净利率为15.3%，同比增长0.2 个百分点。截至2021Q1，公司合同负债4140 亿元，同比增长30.9%，有效保障未来结算规模。

    销售增长靓眼，拿地力度有所回落

    　　2021 年一季度，公司实现签约销售金额1242.8 亿元，同比增长75.0%；销售面积718.3 万平米，同比增长46.5%。公司拿地力度略有回落，新拓展项目38 个，拿地金额452 亿元，同比增长30.3%；拿地面积811 万平米，同比增长76.7%；拿地金额是销售金额的36.4%，同比回落12.5 个百分点；楼面均价5573 元/平米，是当期销售均价的32.2%。2021 年一季度末，公司拥有待开发面积7773 万平米，满足2 年左右开发需求。

    稳居三道红线“绿档”，融资成本创历史新低2021 年一季度末，公司剔除预收后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、69.6%、1.81 倍，稳居三道红线“绿档”；一季度公司发行公司债、中票合计94.7 亿元，加权融资成本仅3.68%，融资优势明显。

    风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。