公司发布2021 年上半年业绩快报，营收稳定增长，盈利能力下降。上半年公司销售额增长27.0%，土地拓展规模与销售面积持平，保障未来销售稳定增长。

    　　公司是央企地产龙头，有望成为房地产调控新框架下市场份额提升的企业。公司目前的估值水平位居历史低位，虽然盈利能力可能继续下降，但股息率颇具吸引力。

    　　 营收稳定增长，盈利能力下降。2021 年上半年，公司实现营收901.1 亿元(未经审计，下同)，同比增长22.25%，实现营业利润188.9 亿元，同比增长8.70%，实现归母净利润102.2 亿元，同比增长1.72%。公司收入规模稳定增长，营业利润率、归母净利率等利润率指标明显下降，符合行业趋势。

    　　 销售实现高增，保障后续结算，预计份额仍将继续提升。2021 年上半年，公司实现签约面积1671.3 万平米，同比增长12.0%；实现签约金额2851.9 亿元，同比增长27.0%。公司土地拓展规模与销售面积持平，等量拓展保证公司销售资源充裕，而销售增长将保障公司未来结算规模增速。我们认为，公司未来有望凭借资金成本和运营能力的优势继续提升市占率，提升销售和结算的规模。

    　　 盈利能力或继续下降。当前主要一二线城市商品房销售限价态度强硬，虽然企业开发风险有所下降，但盈利能力料想难以维持原有高位。2021 年上半年公司盈利能力下降明显，我们预计公司2022-2023 年结算利润率还将继续下行，公司归母净利润率应会下降到10%以内。不过，公司在会计准则运用方面非常保守，例如投资性房地产的账面价值很低，故而我们认为公司有希望在较长时间保持利润绝对数字不下降和股息率的稳定。在更长的周期，我们认为公司的空间运营服务业务有看点。

    　　 公司估值降至历史低位，股息率吸引力增强。公司目前估值为2021 年4.6XPE，为2010 年来估值的4.9%分位数。以我们预测的2021 年归母净利润计，按照公司股东回报规划25%的现金分红比例底线计算，公司股息率为5.4%，按照公司2020 年现金分红比例30.2%计算，公司股息率为6.5%。我们相信这个股息率水平颇具吸引力。

    　　 风险因素：下半年房地产调控政策超预期出台，盈利能力超预期下行的风险。

    　　 投资建议：公司发布2021 年上半年业绩快报，营收稳定增长，盈利能力有所下降。上半年公司销售额增长27.0%，土地拓展规模与销售面积持平，保障未来销售稳定增长。公司是央企地产龙头，有望成为房地产调控新框架下市场份额提升的企业。公司目前的估值水平位居历史低位，股息率颇具吸引力。考虑到公司盈利能力的下行，我们调整公司2021/22/23 年EPS 预测为2.54/2.66/2.75元（原预测为2.72/3.22/3.50 元），我们给予公司2021 年7 倍PE 的目标价，对应17.78 元/股，维持“买入”的投资评级。