事件：

    7 月16 日晚，保利地产披露上半年业绩快报。报告期内，公司营业总收入同比增22.3%，营业利润同比增长8.7%，利润总额同比增长8.9%，归母净利润同比增长1.7%，扣非归母净利润同比增长5.1%。

    点评：

    21H1 营收同比+22%，业绩同比+2%，利润率下降，损益占比有所提升21H1 公司实现营业收入901.1 亿元，同比+22.3%；营业利润188.9 亿元，同比+8.7%；利润总额190.1 亿元，同比+8.9%；归母净利润103.0 亿元，同比+1.7%；扣非归母净利润102.1 亿元，同比+5.1%；每股收益0.86 元，同比+1.4%。对应营业利润率21.0%，同比-2.6pct；利润总额率21.1%，同比-2.6pct；归母净利率11.4%，同比-2.3pct；加权平均净资产收益率5.6%，同比-0.7pct；并且我们估算少数股东损益为39.6 亿元，同比-23.7%，并且估算少数股东权益占比为27.8%，同比+3.8pct，整体有所提升。考虑到：1）公司20 年末预收账款达3,674 亿，同比+11.5%，可覆盖20 年营收151%；2）21 年计划竣工4,000 万方，同比+0.4%，17-20 平均竣工超年初计划111%，并且20 年结算竣工比仅52%，创近15 年来新低，21 年或能持平略增；因而综合助力业绩保持稳增。

    21H1 销售2,852 亿、同比+27%，拿地963 亿，同比+18%，拿地略趋积极21H1 公司累计实现签约金额2,851.9 亿元，同比+27.0%；累计签约面积1,671.3万平方米，同比+12.0%。累计销售均价17,064 元/平，较20 年均价+15.7%。

    销售排名继续稳居行业前五。拿地端，21H1 公司共新增建面1,650.6 万平，同比+67.7%；对应地价962.8 亿元，同比+17.5%；平均楼面地价5,833 元/平，较20 年-21.0%，主要源于拿地城市能级有所下沉；拿地/销售金额比33.8%，较20 年-13.0pct；拿地/销售面积比98.8%，较20 年+5.3%；拿地权益占比73.2%，较20 年+3.9pct。截至20 年末，公司待开发面积7,747 万方，可覆盖20 年销售面积2.3 倍，其中重点布局38 个核心城市占比约65%。鉴于公司土储相对充裕、拿地趋于积极，并且布局结构较为优异，预计21 年公司推盘、去化均将保持较好势态，继续推动全年销售稳定增长。

    投资建议：营收稳健，业绩微增，维持“强推”评级公司积极变革始于16 年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-20 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化同时成本控制得当。我们维持2021-23 年每股收益预测为2.66、2.93 元、3.23 元，对应21/22 年PE 分别4.4/4.0倍，20A 股息率达6.2%，维持目标价21.50 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行