事件：8 月7 日，公司发布2021 年7 月拿地销售情况简报。

    累计销售额增速放缓至20%，销售额排名维持第五。公司2021 年7 月实现签约金额421.6 亿元（同比-13.3%，下同），签约面积312.8 万方（-2.9%），均价13476.2 元/平（-10.7%），公司单月销售增速降低主要由于2020 年疫情导致购房需求延后，使得去年7 月本为传统淡季但创下历史同期销售高点486 亿元，而在18/19 年7 月销售额仅有239/270 亿元。1-7 月累计签约金额3273.4 亿元（+19.8%）；签约面积1984.1 万方（+9.3%），均价17063.9元/平（+13.4%）。根据克而瑞销售排行榜，公司前7 月全口径销售额规模维持行业第5，增速TOP40 房企中位于中下游（第31 名）。

    拿地积极权益口径投销比增至36%，拓展城市结构性变化使得平均楼面价降低。公司7 月新增13 个项目，建面280 万方（+23%），金额280.1 亿元（+251.4%）；1-7 月累计新增建面1930.6 万方（+ 59.3%）；金额1242.9亿元（+38.2%），公司较强的资金实力使其能够在土地市场中占据优势，根据中指数据库，公司前7 月新增货值排名行业第一。投销比来看，7 月面积口径89.5%（+18.9%pct），金额口径66.4%（+50pct）；1-7 月面积口径97.3%（+30.5pct），接近于等量拓展，金额口径38%（+5pct），权益金额口径35.8%（+2.4pct），符合监管要求的40%上限。金额口径权益比降低，当月值为58.5%（-18.5pct），1-7 月累计值为67.8%（-5.2pct）。

    7 月因披露了上海竞得的105 亿元项目（楼面价5.2 万），平均楼面价大幅上升，当月均价10001 元/平（+185.6%），占当期销售均价74.2%（+51pct），而1-7 月整体来看，公司加大三线城市拓展力度使得平均楼面价下滑，1-7月均价6437.6 元/平（-13.3%），占当期售价39%（-10.3pct）。

    集中供地下加大布局强三线，拿地金额集中长三角/粤港澳/成渝/京津冀。

    1-7 月公司在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为16.7%、45.5%、37.8%，较2020 年分别-3.2pct、-6.3pct、+9.5pct，集中供地之下，热点城市土地利润率受限，公司减少了广州、深圳以及二线城市的投入，加大了三线城市的投资力度。城市群分布来看，1-7 月拿地金额集中长三角（31.9%）、粤港澳（12.5%）、成渝（10.8%）、京津冀（10%），这四个核心区域占比约65.3%。单城市来看，金额占比较高的是上海（8.5%）、北京（8.3%）、重庆（7.6%）、佛山（6.4%）、温州（6%）。

    投资建议： 我们预测公司2021/2022/2023 年收入增速为12.6%/14.9%/12.5%，归母净利润为304.3/330.8/367.7 亿元，增速分别为5.1%/8.7%/11.2%。2021 年动态PE 为4.55x，维持“买入”评级。

    风险提示：结算进度不及预期，毛利率下降超预期，行业及融资政策收紧超预期。