刘平任董事长、周东利任总经理，管理团队平稳过渡、新团队新气象。7 月30 日公司公告，选举刘平先生担任公司董事长，刘平先生历任广东省审计厅直属分局科长、保利发展计划部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理，在公司任职超15年，从2016 年底开始担任保利发展总经理。8 月18 日，公司公告根据刘平先生提名，拟聘任周东利先生为公司总经理，周东利先生先后在保利建设开发总公司、保利（北京）房地产开发有限公司、保利文化艺术有限公司、保利影业投资有限公司、保利投资控股有限公司、中国保利集团有限公司等，周东利先生在公司任职超7 年，熟悉并认可公司文化、并与现有管理团队合作默契。至此保利地产管理团队实现平稳过渡，新团队新气象。

    保利集团计划增持不超过2%，管理层计划增持不超过1,500 万元。8 月4 日，公司公告，公司实控人保利集团增持公司股份50 万股，占比总股本0.0042%；通过本次增持，保利集团直接或间接持有公司股份占比总股本比值从40.4880%提升至40.4922%；同时保利集团拟在未来6 个月内继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%（均含本次已增持股份）。此外，公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021 年8 月4 日起 6 个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800 万元、不超过人民币1,500 万元，增持价格不超过15.06元/股。大股东及全体高管增持，体现对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

    7 月销售额同比-13%、略有回落，拿地/销售额比66%、拿地积极。21 年7 月，公司实现签约面积312.8 万平，同比-2.9%；实现签约金额421.6 亿元，同比-13.3%。1-7 月，实现累计签约面积1,984.1 万平，同比+9.4%；实现累计签约金额3,273.4 亿元，同比+19.8%。21 年7 月，公司新增建面280.0 万方，同比+23.0%；对应地价280.1 亿元，同比+251.4%；7 月公司拿地/销售金额比达66.4%；拿地/销售面积比89.5%，拿地积极。

    21 年1-7 月公司合计新增规划面积1,930.6 万方，同比+59.3%；对应总地价1,242.9 亿元，同比+38.2%；1-7 月，公司拿地/销售金额比38.0%，较2020 年同期提升5.0pct；拿地/销售面积比97.3%，较2020 年同期提升30.5pct。

    投资建议：管理层平稳过渡，新团队展新气象，维持”买入”评级。公司积极变革始于16年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-20 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈。近期管理团队实现平稳过渡，并大股东及高管拟增持，认可长期投资价值。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为2.61、2.84、3.12 元，目前公司现价对应21PE 仅为4.7X，PB 仅为0.95 倍，而20A 股息率高达6.0%，维持目标价为18.66 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。