业绩点评：2021H1年公司实现营业收入899亿元，同比增长22.0%；实现归母净利润103 亿元，同比增长1.7%。公司加权ROE/毛利率/净利率分别为5.56%/32.50%/16.32%，分别较去年同期回落0.67pp/3.22pp/1.75pp。

    合约销售持续增长，城市深耕效果显著。2021H1 公司合约销售2852 亿元，同比增加27%，稳居行业前五，央企第一；区域结构稳定，珠三角、长三角合约销售均超过 700 亿，合计销售占比达 53%；重点城市表现突出，38 个核心城市销售贡献为77%，其中广州实现销售金额超 260 亿、佛山超 200 亿，南京、东莞、上海超 100 亿。公司土储丰富且质地优良， 38 个核心城市储备资源在70%以上，在手资源可满足2-3 年开发需求，有助于公司的可持续发展。

    坚持等量拓展原则，注重提升拿地质量及资源把控力。2021H1 公司新获取项目84 个，拿地1651 万方，拿地面积占销售面积比重为99%，拿地金额963亿元，保持合理的土储规模。公司兼顾拿地质量与利润保障，2021H1 新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年同期提升1pp 和6 pp。

    持续发展多元化业务，两翼业务规模持续提升。在物业服务方面，公司构建涵盖住宅、商写、公共物业在内的大物业体系，截至期末在管面积4.3 亿方，合同面积达6.2 亿方，三项业务齐头并进，带动营收同比增长43.1%至51.5 亿元；在商业方面，公司积极扩展规模，新签约购物中心7个，已开业面积193 万方；在酒店管理方面，公司积极拓展多种发展模式，已开业酒店20 个，客房数4873间；此外，公司经纪代理覆盖超200 个城市，累计管理基金规模超1600 亿，信保基金和保利资均本荣获2021 年度“中国最具实力房地产基金十强”。

    资产负债结构持续优化，“绿档”优势提升抗风险能力。2021H1 公司有息负债综合成本仅为4.70%，连续四年下降，融资成本优势凸显。公司资产负债率为78.0%，剔除预收账款资产负债率为66.2%，净负债率为58.7%，现金短债比为1.93，均为“绿档”，资产负债结构不断优化。

    盈利预测与投资建议。预计2021-2023 年EPS 分别为2.63/2.89/3.19 元，归母净利润复合增速为10.1%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，我们维持“买入”评级。

    风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。