公司发布2021 年半年度报告：实现营业总收入899.72 亿元，同比增长22.07%；归母净利润102.98 亿元，同比增长1.72%；基本每股收益0.86元。

    　　城市群深耕效果凸显，业绩稳中有增主抓销售回款a）销售增长与市场同频，合理铺排推货。报告期内，公司实现销售金额2851.85 亿元，同比增长27.01%；销售面积1671.29 万方，同比增长12.00%。b）深耕城市群，区域结构保持稳定。分区域来看，珠三角及长三角销售合计贡献占比达53%，公司38 个核心城市销售贡献达77%。

    　　重点城市中广州实现销售金额超260 亿、佛山超200 亿，南京、东莞、上海超100 亿，城市深耕效果凸显。c）利润增长保持平稳，毛利率短期承压。报告期内，公司整体毛利率为32.50%，同比下降3.22 pct，毛利率下行与行业利润率下行趋势一致。随着高地价项目的陆续结转，毛利率短期承压。2021 年上半年公司净利率为16.32%，同比下降1.75 pct。

    　　d）重视销售回笼率，加大财务管控力度。公司实现销售回笼资金2556亿元，回笼率达到89.6%，维持在较高水平（去年同期回笼率90.1%），现金管理能力不断强化。

    　　坚持等量拓展原则，拿地兼顾规模与利润保障报告期内，公司新增84 个项目，新增计容建面1651 万方（同比+68%，占同期销售面积的99%）；土地拓展成本963 亿元（同比+17%）；报告期内新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年提升1 pct和6 pct。根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司本年新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14 pct。上半年公司拓展楼面地价为 5833 元/平方米。公司坚持等量拓展原则，保持合理的土储规模，兼顾资源获取与利润保障，在38 个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司 2~3 年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。

    　　财务稳健维持“绿档”，央企背景融资优势显著截至报告期末，公司总资产规模达1.38 万亿，同比+10.49%；净资产1904 亿，同比+5.65%；货币资金1554 亿元，同比+2.36%。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款资产负债率66.24%，净负债率 58.73%，现金短债比约 1.93。报告期内发行公司债75 亿、中期票据50 亿，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，公司有息负债规模为3341 亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7 pct，继续保持业内领先优势，融资渠道畅通且成本优势进一步凸显。

    　　“一主两翼”战略以发展为先，持续加强“两翼”产业布局公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。公司证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”，为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构。报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升，实现营业收入51.53 亿元，同比增长43.11%。截至报告期末，保利物业在管面积达4.28 亿平方米；合约管理面积6.22 亿平方米，合约/在管约1.5 倍。随着集团项目逐步交付，叠加保利物业第三方拓展能力的不断增强，管理规模有望持续提升。保利商业报告期内完成新签约购物中心7 个，截至报告期末已开业大型购物中心29 个，开业面积193 万方，在营项目出租率超80%。保利酒店2021 年上半年新签约项目4 个，截至报告期末已开业酒店20 个，客房数4873 间。公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目 40 个，累计开业 6120 个房间。销售代理业务覆盖全国 200多个城市，代理项目超 2200 个，代理销售规模超 2500 亿。不动产金融方面，公司基金累计管理规模近1600 亿元。

    　　投资建议

    　　公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。预计公司2021~2023 年EPS 为2.55、2.78、3.04 元/股，对应当前股价PE 分别为4.7、4.3、3.9 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。