21H1 业绩同比+2%、扣非同比+3%，符合预期，毛利率有所下降。21H1 公司营业总收入899.7亿元，同比+22.1%；归母净利润103.0 亿元，同比+1.7%，符合预期；扣非业绩100.5 亿元，同比+3.4%；基本每股收益0.86 元，同比+1.4%。毛利率和归母净利率分别为32.5%和11.5%，分别同比-3.2pct 和-2.3pct，公司表示未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压；三费费率为6.8%，同比-1.2pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、+0.1pct 和-1.4pct；投资收益18.5亿元，同比-12.2%，三费率管控较好部分对冲毛利率下滑影响。21H1 末公司预收账款4,431.5 亿元，同比+28.6%，覆盖20 年地产结算收入1.96 倍，助力后续营收稳增。

    　　21H1销售额同比+27%，拿地/销售面积比99%、权益比升至71%。21H1，公司实现签约金额2,851.9亿元，同比+27.0%，同期实现回笼金额2,556 亿元，回笼率为89.6%；实现签约面积1,671.3 万平，同比+12.0%；签约均价1.7 万元/平，同比+9.6%；公司38 个核心城市销售贡献达77%。21H1,公司实现拿地1,651 万平，同比+67.8%，拿地/销售面积比为99%；对应拿地金额为963 亿元，同比+17.4%，拿地/销售金额比为34%；对应拿地均价5,833 元/平，同比-30.0%，拿地/销售均价比为35%，地价下降源于公司适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度；新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别+1pct 和+6pct。21H1，新开工2,781.3 万平，同比-3.0%，完成年初计划56.8%；竣工1,415.5 万平，同比+16.7%，完成年初计划35.5%。21H1 末可售面积超8,761万平，对应货值超1.49 万亿，并主要集中在一二线城市，预计21 年全年销售将保持稳增。

    　　三条红线稳居绿档，管理团队平稳过渡，公告增持计划认可公司价值。21H1 末，公司剔预资产负债率为66%，同比-2.5pct；净负债率59%，同比-13pct；现金短债比1.9 倍，同比增加0.11 倍。公司三条红线指标稳居绿档。公司有息负债余额3,341 亿元，同比+10.6%，对应加权融资成本仅4.7%，同比-0.14pct，报告期内发行公司债75 亿元、中期票据50 亿元，平均融资成本仅3.62%，融资优势明显。7 月30 日，公司选举刘平先生担任公司董事长，8 月18 日，公司拟聘任周东利先生为公司总经理，两位高管熟悉并认可公司文化、并与现有管理团队合作默契，至此公司实现管理团队平稳过渡，新团队新气象。此外，8 月4 日，公司实控人保利集团增持公司股份50 万股，并拟在未来6 个月内累计增持股本比例0.0042%-2%；刘平先生及全体高管计划6 个月内增持金额800-1,500 万元。

    　　大股东及全体高管增持，体现对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

    　　投资建议：业绩平稳、销售快增，新团队展新气象，维持”买入”评级。保利地产积极变革始于16年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；16-20 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈。近期管理团队实现平稳过渡，并大股东及高管拟增持，认可长期投资价值。考虑到毛利率仍有下行压力，我们下调公司21-23 年每股收益预测为2.50、2.74、3.02 元（原预计为2.61、2.84、3.12 元），目前公司现价对应21PE 仅为4.8X，PB 仅为0.93 倍，而20A 股息率高达6.1%，维持目标价为18.66 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。