事件：8 月 23 日，公司发布 2021 年半年报。

    　　业绩小幅增长，毛利率承压。公司上半年实现营业总收入 899.7 亿元，同比+22.1%；归母净利润 103 亿元，同比+1.7%；归母净利率 11.4%，同比-2.3pct。公司利润增幅远低于营收增幅，主要由于：（1）毛利率下降：

    　　综合毛利率 32.5%，同比-3.2pct；开发业务扣除土增税后毛利率 26.7%，同比-2.1pct，未来随着公司高价地陆续进入结算周期，公司毛利率将继续承压；（2）投资净收益占收入比重降低 0.8pct 至 2.1%；（3）少数股东损益占净利润比重提升 5.9pct 至 29.9%。截至报告期末，公司预收账款+合同负债 4431.5 亿元，覆盖去年结算收入 2 倍，可支撑未来收入增长。

    　　销售额同增 27%，38 核心城市贡献 77%。公司上半年实现签约金额2851.9 亿元，同比+27%；签约面积 1671.3 万方，同比+12%，销售规模维持行业前五；销售均价 17064 元/平方米，同比+13.4%。城市深耕效果显著，38 个核心城市贡献销售 77%，长三角和珠三角的签约占比 53%，其中广州、佛山超 200 亿，南京、东莞、上海超 100 亿。公司上半年新开工面积 2781 万方，同比-3%，已完成年初开工计划的 57%，较去年同期-10pct；竣工面积为 1415 万方，同比+17%，达到年初竣工计划的 35%，较去年同期-1pct。

    　　坚持面积口径等量拓展，加大强三线布局力度。公司上半年拿地金额 963亿，同比+17.4%，投销比 33.8%；拿地面积 1651 万平方米，同比+67.8%，投销比 98.8%；平均楼面价 5833 元/平，同比-30%，占当期销售均价34.2%；拓展权益比提升 6pct 至 71%。公司上半年加大了在三线城市的投资力度，一二三线拿地金额占比分别为 13.1%、49.1%和 37.7%，较去年全年分别-6.8pct、-2.7pct、+9.4pct，且主要分布在长三角（金额占比28.5%）、成渝（14%）、京津冀（13%）等核心城市群。截至报告期末，公司待开发+在建土储面积 21321 万方，同比+7.8%，测算得到调整后土储面积 15050 万方，大约可以覆盖 2020 年全口径结算面积的 5.8 倍。（*调整后土储面积=（待开发面积+在建面积）*（可售容积率面积/总建面））财务稳健，实控人和高管增持彰显信心。截至报告期末，公司综合成本仅4.7%，处于行业低位；净负债率 58.7%，剔除预收账款的资产负债率67.6%，现金短债比 2，均为红线内；现金流管理优秀，上半年实现回笼金额 2556 亿元，回笼率 89.6%。2021 年 8 月 4 日，公司实控人保利集团增持 50 万股，占总股本 0.0042%。且拟在未来 6 个月内继续增持，累计增持比例不低于 0.0042%、不超过 2%。同时新上任董事长刘平先生及全体高管人员计划在未来 6 个月内增持公司股份，合计金额不低于 800 万元、不超过 1500 万元，增持价格不超过 15.06 元/股（超出 8 月 4 日收盘价 51%）。彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

    　　投资建议： 我们预测公司 2021/2022/2023 年 收 入 增 速 为12.6%/14.9%/12.5%，归母净利润为 304.3/330.8/367.7 亿元，增速分别为 5.1%/8.7%/11.2%。2021 年动态 PE 为 4.63x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：结算进度不及预期，毛利率下降超预期，行业及融资政策收紧超预期。