事件：8 月24 日，保利地产发布2021 年半年报，报告期内公司实现营业收入899.72亿元，同比+22.07%；归母净利润102.98 亿元，同比+1.72%。

    　　销售层面量价双增，核心城市进一步深耕

    　　2021 年上半年公司销售稳步增长，实现签约金额2851.85 亿元（YoY+27.01%）。结构上看，38 个核心城市销售占比77%；珠三角、长三角两个核心区域合计销售占比53%，与去年基本持平。上半年实现签约面积1671.29 万m2（YoY+12.00%），销售均价17064 元/m2（YoY+13.4%）。

    　　拿地风格保持稳健，城市布局适度下沉

    　　上半年保利地产新增项目合计84 个，新增计容建筑面积1651 万m2（YoY+67.8%），拿地金额为963 亿（YoY+17.4%）。公司在核心城市群内潜力三线城市的布局适度增加，新增资源中一二线城市金额占比69%，同比下降14 个百分点。因城市布局下沉，平均拿地楼面价下降至5833 元/m2（YoY-30%）。

    　　拿地风格较为稳健，坚持等量拓展的原则，上半年拿地面积覆盖当期销售面积99%。地价售价比为34.2%（YoY-21.2pct），拿地金额比销售金额为33.8%（YoY-2.8pct）。

    　　业绩平稳增长，结算毛利率承压

    　　2021 年上半年，公司实现主营业务收入899.72 亿元（YoY+22.07%），归母净利润102.

    　　98 亿元（YoY+1.72%）。公司上半年毛利率为32.50%，同比下降3.22 个百分点；净利率为16.32%，同比下降1.75 个百分点。受毛利率下行、合作项目增加推升少数股东损益增长的影响，上半年归母利润增速低于收入增速。未来随着高地价项目的陆续结转，毛利率水平将会继续承压。

    　　现金流管理强化，增持彰显信心

    　　公司强化现金流管理，上半年公司销售回款2556 亿元，回款率89.6%，同比基本持平。

    　　负债端持续优化，有息负债规模3341 亿元，有息负债综合融资成本约4.70%，较去年末下降7 个基点。各项指标均达“三道红线”绿档标准，剔预后的资产负债率为66.2%（YoY-2.5pct），净负债率58.7%（YoY-13.3pct），现金短债比1.93,与去年基本持平。

    　　此外，2021 年8 月5 日公司发布公告，管理层计划未来6 个月增持公司股份，合计增持金额不低于800 万，体现了管理层看好公司的中长期发展。

    　　盈利预测与投资建议

    　　2021 年上半年，保利地产销售稳健增长，收入规模持续提升。拿地上坚持等量拓展的原则，土储规模保持在合理水平。当前，头部企业凭借规模优势和稳健的经营风格，使行业集中度提升明显，保利地产作为行业龙头，未来发展空间广阔。

    　　我们预计，公司2021 年至2023 年，实现营业收入2889.31 亿、3247.58 亿、3524.93亿，同比增长18.80%、12.40%及8.54%，实现归属母公司净利润317.93 亿、351.41亿及381.96 亿，同比增长9.83%、10.53%及8.70%。公司当前股价对应2021 年业绩为4.2 倍，估值处于历史底部。2021 年来公司销售及拿地规模持续复苏，龙头房企地位稳固，维持“买入”评级。

    　　风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。