事件：公司发布2021 半年报，报告期内实现营业收入899.14 亿元，同比上涨22.0%，实现归母净利润102.98 亿元，同比上涨1.7%；实现扣非归母净利润100.5亿元，同比+3.42%。

    　　利润平稳增长，毛利率与2020 全年基本持平。利润率方面，期内公司实现毛利率32.5%，同比-3.2pct，较2020 全年基本持平（-0.13pct），作为全国化布局的龙头房企，公司面临着毛利率下滑这一行业共性问题，未来随着高价地的陆续结转，毛利率或将继续承压；实现归母净利率11.5%，同比-2.3pct ， 较2020 全年下滑0.45pct，截至期末录得合同负债4431.47 亿元，同比+28.6%，覆盖2020 年营收1.82 倍，未来业绩增长确定性强。费用率方面，期内三费/营收为6.8%，同比-1.2pct，销管费用/营收为5.3%，同比+0.3pct，财务费用/营收为1.5%，同比-1.4pct；销管费用/销售金额为1.7%，同比持平。

    　　销售稳增拓地质量上行，两翼业务稳健增长。期内公司实现销售金额2851.85 亿元，同比+27.0%，其中38 个核心城市占比77%，深耕效果显著。实现销售回款2556 亿元，对应销售回款率为89.6%；实现销售面积1671.29 万方，同比+12.0%；实现销售均价17064 元/平，同比+13.4%。拿地方面，期内公司拿地面积1651 万方，同比+67.8%；拿地金额963 亿元，同比+17.4%，其中一二线城市占比69%，同比-14pct；受拿地结构中三四线占比提升影响，本期楼面价同比-30.0%至5833 元/平；拿地金额/销售金额为33.8%，同比-2.8pct；楼面价/销售均价为34.2%，同比-21.2pct，公司拿地静态毛利率明显提升。开竣工方面，期内公司实现竣工面积1415.5 万方，同比+16.7%，完成全年目标的35%；新开工2781.3 万方，同比-3.0%，完成全年目标的57%。多元业务方面，截至期末，保利物业在管面积达4.28亿方，合同面积达6.22 亿方，实现营业收入51.53 亿元，同比+43.11%，实现归母净利润4.91 亿元，同比+22.8%；保利商业完成新签约购物中心7 个，已开业购物中心29 个，分布于广州、上海、武汉等14 个城市，开业面积193 万方，在营项目出租率超80%；保利酒店新签约项目4 个，已开业酒店20 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120 个房间。今年8 月，公司实际控制人及高管计划增持公司股份，从历史上看，公司在2008、2014、2015 年曾三次增持公司股票，均位于股价阶段性底部，此后公司乃至行业股价均迎来较强表现。

    　　融资成本低位优化，三道红线稳居绿档。本期内公司融资成本为4.70%，较2020年末下行7bp。三道红线方面，资产负债率（扣除合同负债）为67.6%；净负债率为58.7%；现金短债覆盖比为2.59，稳居绿档。负债结构来看，短期负债占比为18.0%，同比-3.3pct；长期负债占比为82.0%。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑“两集中”土拍制度改革隐含的拿地利润率改善预期及公司高管增持对于股价的催化，维持公司目标价21.51 元；预计公司2021-23 年EPS 为2.62/2.92/3.18 元，对应2021-23 年的PE 分别为4.54、4.08、3.75 倍。

    　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期。