营收平稳增长，盈利能力下滑。公司发布2021 年中报，2021 年上半年实现营业收入899.7 亿元，同比增长 22.1%，归母净利润 103 亿元，同比增长 1.7%，整体延续稳健提升态势。公司营收增长主要得益于结转收入增加，结转速度加快。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：1）盈利能力下滑，毛利率同比下降3.2 个百分点至32.5%；2）少数股东损益占比提升5.9 个百分点至29.9%；3）投资收益同比下滑12%。

    　　销售量价齐升，城市深耕效果凸显。2021 年上半年实现签约金额 2851.9亿元，同比增长27.0%，结构上来看，38 个核心城市销售贡献达 77%，同比提升2 个百分点；区域结构保持稳定，珠三角、长三角合计销售占比达53%；重点城市中广州实现销售金额超 260 亿、佛山超 200 亿，南京、东莞、上海超100 亿，城市深耕效果凸显。

    　　拿地坚持等量拓展原则，投资区域下沉。上半年公司新增容积率面积1651 万平方米，同比增长67.8%，拓展金额 963 亿元，同比增长17.4%。

    　　拿地金额比销售金额为33.8%，同比下降2.9 个百分点。新增住宅货量占比 86%，拓展权益比为71%，分别较去年提升 1 个百分点和 6 个百分点。公司上半年新增土储中一二线城市金额占比为69%，同比下降14 个百分点，楼面地价同比降30%至5833 元/平方米。

    　　“三道红线”各项指标优异，大股东增持彰显信心。公司不断强化现金流管理，上半年实现回笼金额2556 亿元，回笼率89.6%，公司抢抓低成本资源，截至上半年有息负债规模3341 亿元，有息负债综合成本4.7%，较去年末下降7 个基点，继续保持业内领先优势。财务杠杆方面，公司净负债率58.7%，扣除预收账款资产负债率66.2%，现金短债比1.93倍，各项指标均符合绿档标准。8 月保利集团增持 50 万股，并拟在未来6 个月内继续增持不超过2%的股份。同时公司董事长及全体高管计划未来 6 个月内增持公司股份，彰显对公司中长期发展信心。

    　　投资建议：我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为2.52 元/2.7 元/2.85元，对应PE 分别为4.7/4.4/4.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。

    　　风险提示：销售结转大幅下降、结转毛利率大幅低于预期、布局城市调控政策大幅收紧等。