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    2021 年10 月28 日，保利发展发布三季报。2021 年前三季度公司实现收入1385 亿元，同比+18%，Q3 单季度收入485 亿元，同比+11%；前三季度归母净利润136 亿元，同比+2.9%，Q3 单季度归母净利润33 亿元，同比+6.7%。

    点评

    毛利率延续下滑趋势，净利润保持增长。公司2021 年1-9 月的毛利率为29.8%，相较去年同期下滑4.2pcts；Q3 单季度毛利率为24.9%，相较去年同期下滑6.3pcts。虽然公司毛利率同行业保持下滑趋势，但总体盈利水平仍高于行业。公司2021 年Q3 单季度归母净利润33 亿元，同比增速达6.7%，相较今年前两个季度增速有所加快。

    累计销售保持小幅增长，回笼率保持高水平。虽然公司9 月单月销售金额同比下滑28%，但2021 年1-9 月累计签约金额达4102 亿元，签约面积2544万平方米，分别同比增长12%和4.1%。公司2021 年1-9 月实现销售回笼资金3672 亿元，回笼率达到89.5%，保持行业较高水准。

    财务指标稳健，融资成本下降。截至3Q21，公司账面货币资金达1321 亿元，为短期借款及一年内到期的非流动负债的2.3 倍，短期偿债能力较强；扣除预收款后的资产负债率为65.6%，满足三条红线的要求。2021 年7月，公司发行了合计11 亿元的住房租赁专项公司债券，其中3 年期和5 年期对应利率分别为3.17%和3.45%，融资成本进一步下降。当前地产行业整体面临现金流紧张的局面，公司在手现金充裕，且融资成本较低，这将助力公司在后续竞争中抢得先机。

    积极补充土储，聚焦核心38 城。2021 年1-9 月，公司积极补充土储，新拓展项目113 个，总成本1434 亿元，其中38 个核心城市项目金额占比达75%。

    投资建议

    考虑到3Q21 毛利率的下滑，我们小幅下调盈利预测，将2021-23 年EPS由2.62 元、2.85 元、3.16 元下调至2.50 元、2.73 元、3.14 元，幅度分别为-4.4%、-4.5%、-0.6%。考虑到后续调控政策或有边际改善，我们预计公司估值将得到修复，故仍维持21.36 元/股的目标价，对应2021-22 年PE 分别为8.5x 和7.8x，维持“买入”评级。

    风险提示

    销售增速不及预期；毛利率下滑幅度超预期