Q1-3 销售规模稳步增长，三季度收入稳增长。2021 年1-9 月，公司实现签约面积2543.73 万平方米，同比增加4.08%；实现签约金额4102.32 亿元，同比增加11.66%。2021Q1-3 公司实现营业收入1383.87 亿元、归母净利润135.83 亿元，分别同比增长 17.87%、2.88%；公司毛利率为 29.82%，较2020 年同期下降 4.20 个百分点；实现销售回笼 3672 亿元，回笼率达到89.5%。公司Q1-3 归母净利润136 亿元，同比增长2.88%，扣非净利润132亿元，同比增张2.6%，公司2021Q3 每股基本收益0.27 元，年内累计1.13元，同比增长2.57%。

    H2 顺利发行低利率债券。截至2021Q3，公司总资产13998.83 亿元，净资产3089.26 亿元，资产负债率为77.93%，扣除预收账款后资产负债率为65.62%，资产负债结构稳健合理。货币资金1321.09 亿元，为公司短期借款及一年内到期的非流动负债的 2.32 倍，短期偿债能力较强。2021 年7 月公司分别发行6 亿元和5.9 亿元两笔住房租赁专项公司债券，票面利率为3.17%和3.45%，期限分别为3+2 年和5+2 年。我们认为公司在行业资金面趋紧的环境下，能够发出利率较低的公司债，彰显公司融资优势。

    持续拓展土地，重点布局核心城市。新拓展项目113 个，新增容积率面积2184万平方米，总拓展成本1434 亿元，其中38 个核心城市拓展金额占比75%。

    前三季度，公司新开工面积3659 万平方米，同比减少4.68%；竣工面积 2437万平方米，同比增长 10.60%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目773个，在建面积14875 万平方米，待开发面积7153 万平方米。

    实控人、高管集体增持提振信心。自2021 年8 月4 日至三季报，公司实际控制人中国保利集团有限公司累计增持公司股票 50 万股，约占公司总股本的 0.0042%。公司董事长刘平先生及部分董事、监事、高级管理人员增持公司股票金额合计金额为 575.78 万元，占公司总股份0.0983%。实控人和高管增持公司股份体现管理层对公司经营层面的信心，与此同时公司业绩表现和管理层进一步绑定有利于公司业绩释放。

    投资建议：优于大市。我们预测公司2021 年EPS 为2.56 元每股，给予公司2021 年6-7 倍PE 估值，对应合理市值区间为1836-2142 亿元，对应合理价值区间为15.34-17.89 元每股，对应2021 年PEG 为1.10-1.30，给予“优于大市”评级。

    风险提示。公司属于财务稳健的绿档企业，融资能力和成本均优于竞对，主要风险来自于行业政策变化，房地产税对短期购房信心影响有待观察。