事件：10 月28 日，保利发展发布2021 年三季度报，报告期内公司实现营业收入1383.87 亿元，同比+17.87%；归母净利润135.83 亿元，同比+2.88%。

    　　销售小幅增长，项目储备充足

    　　2021 年前三季度，公司实现签约金额4102.32 亿元（YoY+11.7%），签约面积2543.73万m2（YoY+4.1%）,销售均价16127 元/m2（YoY+7.3%）。截至三季度末，公司在建项目14875 万m2，,待开发面积7153 万m2，项目储备相对充足。

    　　拿地风格稳健，深耕核心城市

    　　前三季度，公司拓展项目113 个，新增计容建筑面积2184 万m2（YoY+10.2%），拿地金额1434 亿元（YoY+9.1%）。公司持续聚焦于重点城市，新增项目中38 个核心城市金额占比为75%（YoY-8.0%）。核心城市占比略降，叠加第二批集中供地遇冷，平均拿地楼面价降为6566 元/m2（YoY-1.0%）。当下，国企为土拍市场的主力军，三轮集中供地或为公司高质量补充土地资源窗口期。

    　　公司拿地风格较为审慎稳健，前三季度拿地面积覆盖当期销售面积85.9%。地价售价比为40.7%（YoY-3.5pct），拿地金额比销售金额为35.0%（YoY-0.8pct）。

    　　营收平稳增长，毛利率小幅下滑

    　　前三季度，公司实现主营业务收入1383.87 亿元（YoY+17.9%），归母净利润135.83 亿元，（YoY+2.9%）。公司合同负债4599 亿元，较2020 年底25.8%，未来业绩有保障。公司前三季度毛利率为29.8%，同比下降4.2 个百分点；净利率为14.0%，同比下降1.6个百分点。在行业毛利率均下行的大背景下，公司毛利率仍处于行业高位。

    　　持续维持绿档，增持提振信心

    　　公司现金流安全，财务结构稳健，具有当下优质企业的必备要素。前三季度，公司销售回款3672 亿元，回笼率为89.5%，维持在较高水平。各项指标持续在绿档标准，剔除预收账款后的资产负债率为65.6%，净负债率67.6%，现金短债比2.32。

    　　8 月发布增持公告以来，公司实际控制人累计增持50 万股，董事长及董事、监事、高级管理人员累计增持575.8 万元，这体现了管理层对公司发展的信心之外，更深度的绑定也有利于公司经营向好。

    　　盈利预测与投资建议

    　　2021 年前三季度，保利发展销售保持增长，营收平稳提升，在行业毛利率整体下行的背景下，利润率维持在行业较高水平。此外，公司现金流稳定安全、始终保持在绿档范围内，在目前土拍市场较冷的环境中，作为龙头国企有望低成本获高质量土地。

    　　我们预计，公司 2021 年至2023 年，实现营业收入2889.31 亿、3247.58 亿、3524.93亿，同比增长18.80%、12.40%及8.54%，实现归属母公司净利润317.93 亿、351.41亿及381.96 亿，同比增长9.83%、10.53%及8.70%。公司当前股价对应2021 年业绩为4.6 倍，估值处于历史底部。2021 年下半年国企、央企成为拿地主力军，公司龙头房企地位稳固，维持“买入”评级。

    　　风险提示事件：风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。