事件：12 月10 日，公司发布11 月经营数据。2021 年11 月，公司实现签约面积226.64 万平方米，同比减少13.79%；实现签约金额380.17 亿元，同比减少5.65%。2021 年1-11 月,公司实现签约面积3088.32 万平方米，同比减少0.99%；实现签约金额4982.22 亿元，同比增加7.60%。

    12 月3 日，银保监首提并购贷，第一财经报道“证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购”。12 月8 日，财联社报道，部分央企正在银行间债市注册并购票据。

    点评：

    11 月单月销售降幅收窄，累计保持增长。2021 年11 月，公司实现签约面积226.64 万平方米，同比下降13.79%（10 月同比-22.89%），合同销售金额380.17亿元，同比下降5.65%（10 月同比-9.75%）；销售均价16774 元/平方米，同比增加9.44%。1-11 月累计实现合同销售面积3088.32 万方，较2020 年同比减少0.99%，较2019 年同比增加9.56%；实现签约金额4982.22 亿元，较2020 年同比增加7.60%，较2019 年同比增加18.70%；销售均价16133 元/平方米，同比增加8.68%。

    11 月公司保持一定拿地力度。公司11 月新增7 个开发项目，拿地金额102.6亿元，拿地总建面122.0 万方，拿地均价8409 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为27.0%。2021 年1-11 月累计拿地金额1641.7 亿元，拿地总建面2399.1 万方，拿地均价6843 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.0%，去年同期该比例为38.3%。1-11 月拿地金额中，一二线占比为60.4%，三四线占比为39.6%；拿地金额占比较高的城市有：上海（6.8%）、北京（6.6%）、重庆（6.1%）、东莞（6.8%）、佛山（5.1%）。

    融资优势持续凸显，受益房企供给侧改革。12 月3 日，银保监首提并购贷，第一财经报道“证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购”。12 月8 日，财联社报道部分央企正在银行间债市注册并购票据。保利发展作为稀缺的央企优质房地产企业，将在融资端持续受益，进而受益于整个房企供给侧改革的大趋势。此外，保利发展11 月已经成功发行30 亿3 年期中票、20 亿5 年期中票，利率分别仅为3.25%、3.55%；公告拟发行不超过100 亿租赁住房ABS、拟发行不超过98 亿公司债用于偿还有息债务等。

    这些都凸显保利发展作为优质央企的融资优势，是房地产供给侧改革最大受益者之一。

    投资建议：保利发展融资优势明显，资金安全性好。我们维持盈利预测，预计公司2021-2022 年EPS 为2.54 元和2.67 元，以2021 年12 月10 日收盘价计算，对应的PE 为5.9 倍和5.6 倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆