核心观点：

    　　销售表现TOP10 最优，前11 月累计完成4982 亿。根据公司11 月经营公告，11 月签约销售金额380.2 亿元，同比下滑5.6%（比19年同期增长17.0%），单月销售表现为TOP10 房企最优。销售面积226.6 万方，同比下滑13.8%。累计来看，1-11 月累计销售金额4982.2 亿元，同比增长7.6%，销售面积3088.3 万方，同比下滑1.0%，销售均价16133 元/平，同比增长8.7%。

    　　11 月拿地力度14%，前11 月累计拿地力度32%。保利11 月获取7个项目，拿地金额54.1 亿元，拿地建面91.9 万方，金额及面积口径权益比例80%。拿地力度方面，11 月金额及面积口径的拿地力度分别为14%、54%。累计来看，1-11 月累计拿地金额1576 亿元，拿地面积2400 万方，拿地力度分别为32%、78%，全年维持等量拓展。

    　　投资思路清晰，充分发挥央企优势。11 月项目中无集中供地资源，从区域上来看，一是获取核心区三线土地（东莞、茂名、舟山、徐州），二是获取非核心区二线城市土地（石家庄、西安）。从前11 月整体拿地结构来看，华东占比从20 年的32%提升至42%，西部占比从8%提升至13%，公司对华东及西部的重视程度高于往年。两集中方面，截至目前，保利已在南京、厦门、合肥、济南等地收获优质项目，三批次龙头拿地能力大幅减弱，保利头部央企优势凸显。

    　　盈利预测与投资建议。面对市场压力，公司在销售、投资、融资方面表现优异，体现出头部绿档央企的优势。伴随着供给侧改革不断深入，未来优势还将进一步放大。预计21、22 年公司归母净利润305、330 亿元，增长5%、8%，对应21、22 年PE 分别为5.9x、5.4x。我们维持合理价值20.90 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。