预告2021 年归母净利润同比下降4.7%

    　　保利发展发布2021 年度业绩快报，预计2021 年营业收入同比增长17.2%至2850 亿元，归母净利润同比下降4.7%至276 亿元，低于市场一致预期及我们此前预测，主要因公司期内结算利润率不及预期。

    　　关注要点

    　　报表结算利润率压力明显释放。受四季度市场超预期下滑的影响，公司结算利润率低于预期，4Q21 归母净利润率同比下滑3.0ppt至9.5%，致全年下滑2.2ppt至9.7%。公司此前利润率降幅低于行业（2020 年税后毛利率仅下滑0.7ppt，我们覆盖的A股房企平均下滑3.5ppt），我们认为公司此次结算利润率的下行使得报表结算利润率压力得到了明显释放，后续年份利润率大幅下滑概率不大。此外，公司4Q21 营收同比增长16.6%（1-3Q21 同比+17.9%），低于我们此前预期的两成以上增速，也对盈利增速产生了一定拖拽。

    　　受益于行业竞争格局优化，市场份额稳步扩张态势料延续。公司2021 年实现签约金额5349 亿元，同比增长6.4%，符合我们此前预测；对应销售均价16049 元/平，同比增长8.8%，尽管面临市场下行压力仍保持销售量、价稳增。我们认为，伴随行业竞争格局的优化，公司作为行业龙头在拿地、操盘、融资等方面的优势能够助力其在行业调整期获取更多市场份额，2022 年销售有望延续稳健增长。

    　　龙头国企财务端优势凸显，积极于下行周期把握投资端良机。公司3Q21 末净负债率68%、扣预资产负债率65.62%、现金短债比2.3 倍，稳居“绿档”。

    　　在强劲资产负债表支撑下，公司能够在行业下行阶段把握拓储良机，12 月拿地已边际提速，新增17 个项目（月度公告汇总，下同），对应拿地金额281亿元，环比11 月增逾4 倍。2021 年公司拿地金额1857 亿元，同比下降21%，对应拿地强度35%（2020 年47%），以40%地货比估算新增货值约4600亿元。我们判断，在当前土地市场尚未回温、竞争烈度下降的背景下，公司将继续积极参与集中供地，择机于公开市场补充优质土储；并有望在行业出清的环境下获取更多收并购机会。

    　　估值与建议

    　　考虑到结算利润率低于预期，我们下调2021/2022 年盈利预测9%/9%至276/303 亿元，引入2023 年盈利预测327 亿元，对应2021-23 年同比增速-5%/+10%/+8%。公司当前股价交易于6.4/5.9 倍2022/2023 年市盈率。维持跑赢行业评级和20.18 元不变，对应8.0/7.4 倍2022/2023 年目标市盈率和25%的上行空间。尽管公司2021 年业绩预告低于市场预期，我们认为作为均好型龙头房企，公司短期的抗压性和长期的增长性优势突出，目标估值有上行空间，投资价值凸显。重申公司为板块首选标的，提示投资者关注股价受业绩短期波动调整后的“再上车”机会。

    　　风险

    　　主要布局城市调控超预期转紧；销售增速和利润率不及预期。