2021 年公司业绩略有下降，但是全年销售依然实现6.4%的增长，且四季度公司依然在拓展项目。考虑监管机构鼓励行业收购兼并，预计公司销售规模、市场份额和行业排名还会进一步提升。

    　　 2021 年业绩略有下降。公司发布业绩快报，2021 年实现收入2,850.5 亿元（未经审计，下同），同比增长17.20%，实现归母净利润275.8 亿元，同比下降-4.74%。

    　　受新房限价和地价上涨影响，2021 年公司盈利能力有所下降，营业利润率由2020 年的21.5%下降到2021 年的17.4%。我们判断随着房地产行业的产能出清，公司经营层面的毛利率底部已经出现，报表层面的毛利率还有下行压力，但结算规模提升有望对冲盈利能力下降对公司业绩的影响。

    　　 销售实现正增长，行业排名第四。2021 年，公司实现签约面积3,333.0 万平米，同比下降2.23%，实现签约金额5,349.3 亿元，同比增长6.38%，行业排名由2020 年的第五提升到第四。公司产品符合合理需求，且购房者不担心交付问题，销售表现良好。

    　　 四季度依然在积极外拓。2021 年四季度，公司新增项目32 个，对应建面为538.7万平米，权益价款为346.3 亿元。公司融资渠道通畅，资金成本低，销售表现良好，也是少数在2021 年四季度行业低谷期依然具备扩张能力的企业之一。我们相信，随着房地产行业托底政策陆续出台，监管机构积极鼓励开发行业内部兼并整合，公司销售规模、市场份额和行业排名都有向上的空间。

    　　 以服务链接空间，两翼业务稳健增长。公司网站披露，2021 年保利物业营收利润保持稳健增长态势，市场化拓展规模再创新高。保利商业管理规模超500 万平米，已开业面积超过200 万平米，2021 年全年销售额同比去年稳定提升。公司酒店公寓营收同比2020 年增长显著，拥有45 个国际品牌特许经营权，在营20 家酒店及会议中心，筹备运营超60 家。

    　　 风险因素：房地产行业托底政策不及预期的风险；公司部分项目盈利能力不及预期的风险。

    　　 投资建议：公司2021 年业绩略有下降，但是全年销售依然实现6.4%的增长，且四季度公司依然在拓展项目。考虑监管机构鼓励行业收购兼并，预计公司销售规模、市场份额和行业排名还会进一步提升。考虑到公司的结算节奏，我们调整公司2021/22/23 年EPS预测至2.30/2.56/2.61 元（原预测为2.54/2.66/2.75元），考虑到公司发展前景及可比公司平均估值水平，给予公司2022 年8 倍PE 估值，即21.30 元的目标价，当前股价16.15 元，维持公司“买入”的投资评级。