事件：

    2 月11 日，公司发布1 月经营数据。2022 年1 月，公司实现签约面积185.8万平方米，同比-11.7%；实现签约金额283.0 亿元，同比-34.3%。

    点评：

    1 月销售随行业延续下行态势。1 月公司实现签约面积185.8 万平方米，同比下降11.7%；实现签约金额283.0 亿元，同比下降34.3%；销售均价15236 元/平方米，同比下降25.6%。受市场基本面下行及农历新年双重影响，销售业绩延续下行趋势。

    1 月拿地力度提升，较为积极。1 月公司新增5 宗住宅地块，拿地总金额147.1亿元，拿地总建面89.6 万方，拿地均价16417 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为52.0%。按公司披露口径，21 年全年拿地力度为34.6%，22 年1月拿地力度有明显提升。21 年2 月至22 年1 月近12 个月拿地金额，一二线占比为53.7%，三四线占比为46.3%，拿地金额占比较高的城市有：厦门（8.1%）、东莞（6.5%）、佛山（5.9%）、上海（5.7%）、北京（5.6%）。

    三道红线持续达标，融资优势持续凸显。截至2021 年三季度末，测算公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410 亿元，同比增长12.89%，长期负债占全部有息负债比重的72.48%。保利发展2021 年11 月已经成功发行30 亿3 年期中票、20 亿5 年期中票，利率分别仅为3.25%、3.55%；2021 年12 月公告拟发行不超过100 亿租赁住房ABS、2021 年11 月公告拟发行不超过98 亿公司债用于偿还有息债务等。

    投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们根据业绩预告维持盈利预测，预计公司2021-2022 年EPS 为2.30 元和2.37 元，以2022 年2 月10 日收盘价计算，对应的PE 为7.0 倍和6.8 倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧