2M22 销售额523 亿元，同比-30%，排名升至第3、逆势提升。2022 年2 月，公司销售金额239.8 亿元，同比-25.1%；销售面积150.1 万平，同比-27.7%；1-2 月，公司销售金额522.8 亿元，同比-30.4%，销售面积335.9 万平，同比-19.7%；销售均价1.56 万元/平米，同比-13.3%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，2 月公司销售下滑幅度收敛，同期50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-44.6%、-39.7%，累计同比分别为-40.0%、-35.6%；公司销售明显优于行业均值。根据克而瑞数据，公司22 年1-2 月销售额全国排行第3 名，较21 年末继续提升1 名，实现逆境中的弯道超车。

    2M22 拿地/销售额比高达57%，逆势积极拿地、更聚焦一二线城市。2022 年2 月，公司新增建面93.1 万平，同比-68.4%；对应拿地金额150.7 亿元，同比-6.9%；拿地/销售金额比62.9%、拿地/销售面积比62.0%，拿地力度有所回升。1-2 月，公司新增建面182.7万平，同比-69.7%；对应拿地金额297.8 亿元，同比-8.4%；拿地/销售金额比57.0%、拿地/销售面积比54.4%，较21 年全年分别提升22.3pct、下降27.3pct；平均楼面地价1.63万元/平，年初以来拿地楼面价提升明显，主要源于1-2 月拿地主要集中在广州、北京、南京、厦门、合肥这些基本面优异的核心一二线城市。至21H1 末，公司土储货值约1.57 万亿元，相当于20 年销售的3 倍，土储资源充裕。

    三条红线稳居绿档，行业资金困境中近期融资放量、融资成本持续低位。至21Q3 末，公司剔预资产负债率为66%，同比持平；净负债率68%，同比-3pct；现金短债比2.3 倍，公司三条红线指标稳居绿档，财务指标良好，有望助力后续高质量发展。融资方面，2021年，保利发展合计发行8 笔公司债、4 笔中票、1 笔ABS，合计募资196 亿元人民币，加权票面利率仅3.5%；11 月末，公司公告拟发行不超过98 亿元公司债（目前处上交所受理阶段）、100 亿元租赁住房ABS 产品；12 月规模21.35 亿元商用物业第二期ABS 获上交所无异议函；拟向银行间交易协会申请注册发行100 亿元中票。当前公司融资通道畅通、成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下，实现更积极、并更有质量的扩张。

    投资分析意见：销售排名逆势提升，积极拿地优质扩张，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为2.30、2.42、2.62 元，现价对应21/22PE 为7.0/6.7 倍，维持目标价至25.00 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。