收入高速增长，盈利能力有所下滑。公司2021 年实现营业收入2850.2 亿元，同比增长17.2%，实现归母净利润273.9 亿元，同比降低5.4%，略低于业绩快报披露的275.8 亿元。营收增速较高得益于结转规模的大幅提升，但增收不增利的主要原因在于：1、盈利能力有所下滑，高价地块进入集中结转期，导致房地产业务的结算毛利率较上年降低6.4 个百分点至27.1%；2、市场去化压力加大，销售管理费用率较上年同期提升了0.2 个百分点至2.4%。

    销售表现亮眼，深耕效果显著。2021 年公司实现合同销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%，排名较上年提升1 位至第4。销售均价为16049 元/㎡，同比增长8.8%。回笼金额5020 亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位。38 个核心城市销售贡献达到78%，较上年末提升了3 个百分点，深耕核心城市的效果显著。公司作为高信用的央企龙头，中长期将受益于行业产能出清后的集中度提升，我们看好公司未来持续提升销售排名的决心和潜力。

    投资聚焦核心，财务优势显著。2021 年公司新拓展土地项目145个，拿地金额为1857 亿元，同比下降21.1%。全年的投资强度为34.7%，较上年同期下降了12.1 个百分点。公司投资重点锁定在高能级城市，珠三角及长三角拿地金额占比达54%，较上年提升7 个百分点。2021 年，公司剔除预收账款资产负债率68.3%，净负债率55.1%，现金短债比2.7，符合“三道红线”中绿档企业标准，且均较年初有所优化。期内有息负债综合成本仅约4.46%，较年初下降了31 个基点，继续保持业内领先优势。

    多元板块良好发展，不动产生态平台持续扩大。保利物业2021年实现营业收入107.8 亿元，同比增速高达34.2%。持有型商业、长租公寓、不动产金融等方面的业务同样保持了良好发展势头。

    维持买入评级和24.70 元的目标价不变。我们预测2022-2024 年公司的EPS 为2.47/2.66/2.92 元，我们看好公司作为地产央企龙头，身兼稳健性和成长潜力，给予行业可比公司10X 的估值水平，对应目标价为24.70 元。

    风险提示：政策调控超预期；销售及结算不及预期；多元化受阻。