事项：

    　　公司公布2021 年年报，实现营业收入2849.3 亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%，EPS 2.29 元，与业绩快报基本一致。公司拟每10 股派发现金红利5.8 元（含税）。

    　　平安观点：

    　　业绩表现平稳，未结仍旧充足：公司2021 年实现营收2849.3 亿元，同比增长17.2%，归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%。利润增速低于营收主要受地产项目利润率下行影响。期内毛利率26.8%，较2020 年下降5.8 个百分点。期末合同负债同比增长13.8%至4160.2 亿元，为近一年营收1.5 倍，未结资源仍旧充足。2022 年计划竣工4231 万平米，同比增长0.9%。

    　　销售稳步增长，深耕成效显著：公司2021 年实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%；销售面积3333 万平米，同比下降2.2%；销售均价16049元/平米，同比上涨8.8%。其中珠三角、长三角签约销售合计超2800 亿，占比53%；单城签约过百亿城市17 个，较2020 年增加2 个，合计销售贡献超3400 亿元。2021 年新开工5155 万平米，同比增长11.3%，2022年计划新开工4010 万平米，同比下降22.2%。

    　　拿地保持定力，合理补充高质量资源：公司2021 年新拓展项目145 个，新增建面2722 万平米，同比下降15%，总地价1857 亿元，同比下降21%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%，较2020 年降11.8 个、12.1 个百分点。2021 年平均楼面价6821 元/平米，为同期销售均价42.5%，较2020 年降7.6 个百分点。公司注重提升拓展质量及资源把控力，期内新增住宅货量占比85%，权益占比72%。坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%，较2020 年提升7 个百分点。

    　　融资成本延续下行，三条红线“绿档”达标：公司2021 年回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，居于行业高位，连续4 年保持经营活动现金流为正。

    　　期末有息负债综合融资成本4.46%，同比降31BP，延续下行。期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、55.1%、2.63 倍，符合“三道红线”绿档标准。

    　　全面推进精益管理，不动产生态持续扩张：公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用；设立华东、华南两大区域共享中心，以标准化为抓手，促进区域资源整合；在区域层面进行组织裂变，提升市场聚焦度，保持管理灵活性与扁平化；在产业层面进行整合，促进市场化发展。不动产生态方面，保利物业在管面积升至4.65 亿平米，合同面积升至6.56 亿平米，稳居行业前列。保利商业开业购物中心35 个，开业面积247.5 万平米；保利酒馆开业酒店、会议中心20 个，客房近5000 间。期末在营长租公寓项目43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市；不动产金融累计管理基金规模超1700 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

    　　投资建议：维持此前预测，并新增2024 年预期，公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计2022-2024 年EPS 分别为2.40 元、2.48 元、2.56 元，当前股价对应PE 分别为7.7 倍、7.4 倍、7.2 倍。公司财务稳健、融资优势延续，有望借助短期政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司凭借运营、管控等优势，市占率亦有望稳步提升，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）利润持续下行风险；2）政策呵护力度不及预期，导致楼市调整时间拉长、幅度扩大，公司经营受损风险；3）楼市去化压力延续带来销售价格下行、前期高价地减值风险。