2021 年公司营收同增17%，业绩同比降低近5%。公司2021 年实现营业总收入2850.2 亿元，同比增长17.2%；归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%；扣非后归母净利润268.3 亿元，同比下降4.9%；基本每股收益2.29 元。利润下滑主要由于结转毛利率下降所致，2021 年公司毛利率同比下降5.8 个百分点至26.8%，税后毛利率同比下滑3.7 个百分点至21.3%。

    　　截止2021 年末，公司预收账款与合同负债总计4168.7 亿元，覆盖全年开发业务结算收入1.6 倍，营收增长有所保障。

    　　全年销售额同增6.4%，核心38 城贡献达78%。公司2021 年实现签约额5349.3 亿元，同增6.4%；签约面积3333 万方，同下2.2%；销售均价16049.4 元/平方米，同比增长8.8%。根据克而瑞排名，公司全年销售额位列行业第四，较去年提升一位，销售额增速在TOP40 房企中排名15 名。公司城市深耕效果显著，38 个核心城市贡献销售达78%，珠三角和长三角销售占比53%，17 个城市签约过百亿，同比增加2 个。2021 年公司回笼率达到93.8%，较2020 年略微提升0.2pct，现金流保持健康。

    　　全年拿地偏谨慎，适当加大在强三线布局。2021 年公司拿地金额1857 亿元，同降21.1%；拿地面积2722 万平方米，同降14.5%。全年拓展偏谨慎，尤其在下半年随市场热度回落公司有意控制拿地速度，全年拿地金额/销售金额、拿地面积/销售面积分别为34.7%和81.7%，同比降低12.1pct 和11.8pct。2021 年拿地权益比同比提升了7 个百分点至72%，有利于更好地管控项目质量，提升品牌溢价。2021 年公司集中布局一二线的同时，也适当加大了强三线的布局，2021 年一二三线拿地金额占比分别为11.2%、45.3%、43.5%，一二线占比较去年下降15pct；区域分布来看，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7pct。

    　　财务稳健，三条红线维持绿档。截至2021 年末，公司有息负债3382 亿元，同增13.9%；货币资金1713.8 亿元，同增17.4%。公司扣除预收账款后资产负债率为69.2%，同降0.7 个百分点；净负债率55.1%，同降1.5 个百分点；现金短债比2.3 倍，同增0.5 倍，短期偿债能力较强。有息负债综合成本4.46%，同降0.31 个百分点，融资优势显著。

    　　投资建议：虽然短期毛利率下滑导致业绩承压，但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、在当前行业投资力度全面下行的情况下依然能够积极拿地，再加上监管层鼓励支持优质房企进行收并购，我们认为公司未来有望保持销售规模、提升市占率、提升权益比、拿地毛利率修复，进而带动净利润重回增长赛道。我们预测公司2022/2023/2024 年营业收入分别为3281.6/3689.4/4079.6 亿元，归母净利润分别为274.8/289.6/315.7 亿元，对应摊薄EPS 为2.3/2.42/2.64元/股。2022 年动态PE8x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率下降超预期；行业政策出台速度和执行力度不及预期；疫情反复影响超预期。