归母净利润同降5.4%，毛利率承压。2021 年公司实现收入2849.3 亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%。增收不增利的主要原因是受地产项目利润率下降的影响。2021 年公司毛利率位26.8%，较上年末下降5.8pct，与行业整体利润率下行趋势一致，未来随着高价地项目的陆续体现，公司毛利率表现仍将有所承压。

    销售保持稳健，合理补充资源。2021 年公司实现销售额5349.3 亿元，同比增长6.4%；实现销售面积3333.0 万平方米，同比下降2.2%。公司38 个核心城市销售贡献达78%，珠三角、长三角合计销售占比达53%，区域结构保持稳定；单城签约过百亿城市17 个，城市深耕效果显著。全年拓展项目145个，下半年市场回归理性时，公司迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块，全年公司拓展楼面地价为6821 元/平方米，同比下降8%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7pct。

    财务表现优秀。截至2021 年末，公司净负债率55.1%，剔除应收账款后的资产负债率69.1%，现金短债比2.7，“三道红线”指标处于绿档。2021 年公司实现回笼金额5020 亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，已连续4 年保持经营活动现金流为正。截至2021 年末，公司有息负债规模为3382 亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31bp，继续保持业内领先优势。

    不动产生态产业加速发展。2021 年，保利物业在管面积达4.65 亿平方米，合同面积达6.56 亿平方米，合同管理项目2428 个，实现营业收入107.8 亿元，同比增长34.2%。保利商业积极扩展业务规模，已开业购物中心35 个，项目分布于广州、上海、武汉等38 个城市，开业面积247.5 万平方米。保利酒管已开业酒店、会议中心20 个，客房数近5000 间。公司继续布局租赁租房市场，在营长租公寓项目43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700 亿元。

    风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。

    投资建议：公司寻求精细化发展，作为经营稳健、信用优异的央企龙头，有望受益于行业新格局，进一步提升销售规模和市场份额。公司2021 年末合同负债为4160 亿元，能较好的支撑未来的收入增长。预计公司2022、23 年的归母净利润分别为288.6、299.8 亿元，对应最新股本的EPS 为2.41、2.50元，对应最新股价的PE 为7.6、7.3X，维持“买入”评级。