事件：公司发布2021 年报，报告期内实现营业收入2850.24 亿元，同比上涨17.2%，实现归母净利润273.88 亿元，同比下跌5.4%。

    营收平稳增长，调控影响利润率承压。公司2021 年实现营业收入2850.24 亿元，同比上涨17.2%，实现归母净利润273.88 亿元，同比下跌5.4%，归母净利润下降的主要原因在于，行业阶段性调控影响下项目结算毛利率下降，期内房地产业务毛利率同比下降6.4pct 至27.1%。

    利润率方面，期内公司综合毛利率26.8%，同比下降5.8pct，归母净利率9.6%，同比下降2.3pct，利润率处于低位。期内三费/营收为5.7%，同比下降0.2pct，销管费用率为4.5%，同比下降0.1pct，财务费用率1.2%，同比下降0.1pct，费用管控持续优化。

    销售逆势稳增，持续聚焦重点城市。期内公司实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%，实现销售面积3333 万方，同比下降2.2%，销售均价16049 元/平米，同比上升8.8%；以金额口径来看，38 个核心城市销售占比达到78%，珠三角、长三角合计占比达到53%，持续聚焦重点城市群；单城签约金额超百亿城市达到17 个，同比增加2 个，合计金额3400 亿元，占比63.6%，其中广州、佛山销售额合计超920 亿元，杭州销售额超300 亿元，南京、北京超200亿元，城市深耕不断加强；销售回款5020 亿元，回款率93.8%，维持高位。拿地方面，期内拿地金额1857 亿元，同比下降21.1%，拿地面积2722 万方，同比下降14.6%，楼面价6822元/平米，同比下降7.6%；楼面价/销售均价42.5%，同比降低7.6pct，拿地金额/销售金额为34.7%，同比降低12.1pct；今年一批次集中供地中，公司于北京、合肥、福州、青岛等城市多获取多宗地块，稳健财务保障公司于行业下行期仍维持较高的拿地强度。开工竣工方面，期内公司竣工面积4193 万方，同比增长34.1%，完成年初计划的104.8%；新开工面积5155 万方，同比增长13.4%，完成年初计划的105.2%；公司计划今年竣工面积、新开工面积分别完成4231、4010 万方，对应同比增速0.9%、-22.2%。多经业务方面，截至2021 年末，公司已开业购物中心35 个，较2020 年末新增9 个，开业面积247.5 万方，同比增长39%，已覆盖广州、上海、武汉等38 个城市；保利酒管已开业酒店、会议中心20 个，客房数近5000 间；基金累计管理规模超1700 亿元，旗下信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金TOP10”，多条线业务稳步推进。

    三道红线稳居绿档，财务持续稳健。三道红线方面，2021 年扣除预收款的资产负债率为68%，同比下降0.7pct；净负债率为55.1%，同比下降1.5pct；现金短债比1.86，同比上升0.04，稳居绿档。融资成本同比下降0.31pct 至4.46%，持续优化；一年内到期的短期债务同比下降3pct至19%，结构持续优化；期内完成发行公司债86.9 亿元、中期票据100 亿元；今年4 月，公司公告发行15 亿元公司债用于地产项目并购，融资渠道保持畅通。

    投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业阶段性调控影响，预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为11.1%/9.5%/6.9%，对应EPS 分别为2.54/2.78/2.97 元，对应PE7.23/6.61/6.18 倍，考虑到公司财务持续稳健、布局聚焦重点城市、融资渠道畅通，我们认为公司合理估值约为22年11 倍PE，目标价27.95 元。

    风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期