事件描述

    公司2021 年实现营收2849 亿元(+17.2%),归母净利润274 亿元(-5.4%)。

    事件评论

    业绩表现符合预期,后续展望依旧稳健。公司2021 年实现营收2849 亿元(+17.2%),归母净利润274 亿元(-5.4%),业绩增速略低于快报披露的276 亿(-4.7%),但整体符合预期。公司全年竣工面积/结算面积分别同比+5.2%/+6.3%,结算均价+8.4%至1.19 万元/平,共同拉动开发结算收入同比+15.2%,全年营收+17.2%。归母净利表现弱于营收主因毛利率随行业趋势下行,全年开发结算毛利率下降6.4pct 至27.1%。展望2022 年:竣工仍有一定增长(目标较去年实际值+0.9%,较去年计划值+5.8%),在手现房资源体量较大(开发产品1009 亿),预计可结资源仍相对有保障(预收/结算=1.6X);过去三年销售均价达1.5 万/平(税前),明显高于去年结算均价,今年结算价格仍具备较大弹性,并且并表比例也有望继续上行,预计今年结算收入仍有望维持较高增速;尽管结算毛利率仍有一定下行压力,但收入端正向贡献有望对冲毛利率下行影响,全年业绩展望依旧稳健。

    城市深耕效果显著,把握拿地节奏补充高质土储。公司2021 年实现销售金额5349 亿元(+6.4%),销售面积3333 万平(-2.2%),销售均价1.60 万元/平(+8.8%),资金回笼率93.8%(+0.3pct)。其中38 个核心城市销售贡献达78%,城市深耕效果显著。公司保持投资定力,全年新增计容面积2722 万平(-14.5%),拿地金额1857 亿元(-21.1%),拿地面积/销售面积=81.7%(-11.8pct),拿地金额/销售金额=34.7%(-12.1pct),拿地权益比达72%,为2014 年以来最高水平;把握拿地节奏,在首批集中供地中不追高,在第二、三批次供地中适当加大投资强度,低价补充大量核心城市优质土储。截至上年末,公司在手土储资源1.81 亿平,为公司“进三争一”目标的实现奠定了坚实基础。

    高信用优势助力长期稳健增长,不动产生态产业规模持续扩大。公司财务层面持续稳健,截至上年末净负债率55.1%,剔除预收的资产负债率68.0%,现金短债比1.9,依旧保持“绿档”地位。综合融资成本约4.46%,同比下降31pct,行业领先的信用与融资成本优势为公司长期稳健发展保驾护航。不动产生态产业规模持续扩大,保利物业在管与合约规模分别达到4.65/6.56 亿平,商业与长租公寓等均保持较好发展势头。

    高信用与高效率典范,个股α与行业β双击首选。公司竞争力禀赋已在融资端和土地端充分显现,且优势将长期维持;在多数房企缩表的同时,公司是少数具备扩表能力的企业,通过积极土拍或收并购等方式具备市占率持续提升机会;后续业绩展望依旧稳健,不动产生态产业规模持续扩大;近期各地政策端宽松节奏与力度持续加码,公司也有望受益行业β机会。预计2022-2024 年归母净利分别为282/302/323 亿元,对应PE 为7.8/7.3/6.8X;尽管前期已经有较大涨幅,但与历史四轮宽松周期中的表现对比,公司当前估值水平仍有较大提升空间,且本轮周期中公司α优势较过往更为凸显,维持“买入”评级。

    风险提示

    1、结算节奏与结构存不确定性;

    2、结算毛利率触底时间存不确定性。