核心观点

    公司发布2021 年年报，2021 年实现营业收入 2849.3 亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润 273.9 亿元，同比下降5.4%。

    营收保持稳定增长，但结转利润率小幅下滑。公司结转节奏稳定，2021 年营业收入保持两位数增长，但盈利能力有所下降，归母净利率同比下滑2.3 个百分点至9.6%。利润率下滑主要系受行业调控影响，开发项目毛利润率普遍下滑，带动综合毛利率下滑5.8 个百分点至26.8%。

    销售规模逆势上涨，拿地权益比例回升。克而瑞数据显示，2021 年百强房企销售增速同比下滑3.5%，公司销售逆市增长，实现销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%，在排名榜单中再上升一位跃居第四位。实现销售面积3333.0 万方，同比下降2.2%，销售均价稳中有升。公司全年新增项目145 个，总计容建面2722 万方，对应总投资额为1857 亿元，同比下降21%。虽然公司投资强度同比下降，但在头部房企中依然位居前列，新增土储的权益比例为72%，同比增加7 个百分点。

    财务保持稳健，生态业务有序推进。 2021 年公司实现回笼金额 5020 亿元，回笼率为 93.8%，居于行业高位，连续 4 年保持经营活动现金流为正。公司有息负债规模为 3382 亿元，综合融资成本约 4.46%，较去年末下降 31 bp，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。此外，目前的监管政策重点支持优质的房地产企业兼并收购出险房企项目，公司在公开市场和收并购市场或许将有较好表现，有望超预期实现规模扩张。公司生态业务有序推进，保利物业在管面积达4.65 亿平方米，全年实现营业收入107.8 亿元，同比增长34.2%。保利商业已开业购物中心35 个，开业面积247.5 万平方米。公司积极践行国家战略，继续布局租赁租房市场，报告期末在营长租公寓项目43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

    盈利预测与投资建议

    维持买入评级，上调目标价至22.77 元（原目标价16.18 元）。根据年报我们下调了对公司结算收入增速和结算毛利率的预测，调整2022-2024 年EPS 预测值为2.53/2.74/3.03 元（原2022-2023 预测值为2.82/3.07 元），可比公司2022 年平均估值为9X，对应目标价22.77 元。

    风险提示

    房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。