22Q1 营收同比+34%、业绩同比+1.2%，整体符合预期。2022Q1，公司营业总收入335.6亿元，同比+33.8%；营业利润50.9 亿元，同比+1.4%；归母净利润25.3 亿元，同比+1.2%；扣非后归母净利润24.9 亿元，同比+4.3%；基本每股收益0.21 元，同比+1.2%。22Q1毛利率27.9%，同比-7.5pct；期间费率8.8%，同比-2.9pct；净利率11.5%，同比-3.8pct。

    　　22Q1 预收账款4,373.7 亿元，同比+5.6%。22Q1 公司新开工、竣工面积分别607、471万平，同比分别-41.3、-2.3%。22 年全年公司计划房地产及相关产业投资3,650 亿元，计划新开工、竣工面积分别4,010 万平、4,231 万平，同比分别-22.1%、+1.0%。

    　　22Q1 销售907 亿、同比-27%，销售优于行业、排名第3。22Q1，公司销售金额907.0亿元，同比-27.0%，销售面积553.9 万平，同比-22.9%；销售均价1.64 万元/平米，同比-5.4%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，同期50 家房企累计销售额、销售面积同比分别为-44.0%、-41.7%；公司销售明显优于行业。根据克而瑞数据，公司22Q1 销售额全国排行第3 名，较21 年末继续提升1 名，实现逆境弯道超车。

    　　22Q1 拿地/销售额比达38%，逆境拿地积极、聚焦一二线。22Q1 公司新增建面194 万平，同比-76.1%；拿地金额341 亿元，同比-24.7%；拿地/销售金额比达37.6%、拿地/销售面积比35.0%，较21 年全年分别提升2.9pct、下降46.7pct；平均楼面地价1.76 万元/平，拿地楼面价提升主要源于拿地集中在广州、北京、南京、厦门、合肥这些核心一二线城市, 其中38 个核心城市拿地金额占比接近 90%，进一步优化资源储备结构。至22Q1末，公司待开发面积6,989 万平，在建面积 12,786 万平，土储规模充沛。

    　　三条红线稳居绿档，融资通畅、成本低位，助力公司逆境扩张。公司22Q1 实现现金回笼832 亿元，回笼率92%，同比提升8pct；货币资金1,374.8 亿元，同比+5.3%。22Q1 末，剔预资产负债率为68.6%，同比-0.3pct；净负债率71.3%，同比+1.7pct；现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。融资方面，2021 年，公司发行86.9 亿元公司债、100 亿元中票；此外，21 年11 月末，公司拟发行不超过98 亿元公司债、100 亿元租赁住房ABS 产品；12 月规模21.35 亿元商用物业第二期ABS 获上交所无异议函；拟向银行间交易协会申请注册发行100 亿元中票。22 年4 月，公司成功发行20 亿元中票，其中品种一15 亿元/2.95%、品种二5 亿元/3.51%。公司融资通道畅通、成本低位，将助力公司逆境中积极扩张。

    　　投资分析意见：业绩稳中有进，投资逆势扩张，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE 为7.5/6.9 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。