事件：2022年4月29日，保利发展发布2022年一季度报。公司实现营业收入335.37亿元，同比增长33.83%；归母净利润25.31 亿元，同比增长1.18%。

    点评：

    业绩正增长，毛利率有所下滑。2022 年第一季度，公司实现营收335.37 亿元，同比增长33.83%；归母净利润25.31 亿元，同比增长1.18%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是毛利率有所下行，一季度毛利率27.93%，同比下降7.53 个百分点。

    销售排名提升，跌幅有所收窄。2022 年一季度累计签约面积553.87 万平方米，签约金额906.95 亿元，分别同比下降22.89%、27.02%，一季度行业销售排名上升至第三。行业整体下行趋势之下，公司销售金额同比跌幅逐月收窄，此前，1 月、2月、3 月签约金额分别同比下降34%、25%、22%。一季度公司实现现金回笼832亿元，回笼率为92%，较去年同期上升8 个百分点。

    聚焦核心城市，一季度拿地力度37.6%。一季度新增容积率面积194 万平方米，总获取成本341 亿元，拿地力度为37.6%，其中38 个核心城市拓展金额占比接近90%。21 年4 月至22 年3 月近12 个月拿地金额，一二线占比为60.0%，三四线占比为40.0%，拿地金额占比较高的城市有：厦门（8.6%）、东莞（6.9%）、佛山（6.7%）上海（6.0%）、广州（5.6%）。

    央企背景，融资优势明显。2021 年有息负债综合融资成本仅为4.46%，同比下降31 个bp，继续保持业内领先优势。截至2021 年末，公司剔除预收账款资产负债率69.19%，净负债率55.07%，现金短债比1.94，均符合“三道红线”绿挡标准。4 月28 日，公司发行2022 年度第一期中期票据，本期包含两种品种，合计规模20 亿元，发行利率分别为2.95%、3.51%，融资优势明显。

    投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持公司2022-2023 年EPS 至2.37 元和2.54 元，以2022 年4 月29 日收盘价计算，对应的PE 为7.6 倍和7.1 倍，维持买入评级。

    风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧，地产政策调控。